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    關于拆遷安置房屋買賣合同效力分析

    拆遷安置協議書。

    合同對我們來說,實在是太重要了,我們不能沒有它,簽訂合同會受到法律的約束和保護。我們要仔細簽訂好這一次非常重要的合同了,可以更好的避免很多不必要的糾紛??墒遣恢滥阒恢牢覀儑业暮贤心男┠??為了讓您在使用時更加簡單方便,下面是小編整理的“關于拆遷安置房屋買賣合同效力分析”,歡迎閱讀,希望您能閱讀并收藏。

    關于拆遷安置房屋買賣合同效力分析

    內容提要:拆遷安置房屋買賣時尚未領取權屬證書,此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質,本文從物權理論出發,結合民法誠實信用原則和不動產善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關問題進行分析。

    關鍵詞:房地產轉讓不動產善意取得合同成立與生效

    今年年初以來,浙江省寧波市鄞州區人民法院東錢湖法庭受理的房屋買賣案件數量激增,而案件訟爭的房屋絕大部分都是位于轄區內的下應、東錢湖等地的拆遷安置房,這類賣房人變卦,買房人起訴案件的激增,其主要原因可歸于近兩年來市場房價的飛漲,也可以說是近兩年來寧波房市非理性發展所留下的后遺癥。與普通的房屋買賣糾紛不同的是,這些拆遷安置房在進行交易時尚未領取權屬證書,土地使用權性質也有特殊性,在審判實踐中也存有一定的誤區,觀點紛呈,做法不一。

    一、據以研究的案例:

    案例一,20xx年9月8日,原告樓某與被告應某簽訂《賣房協議》一份,約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告,房屋面積77.63平方米,總價款22.5萬元。協議簽訂后,原告按約支付了定金和預付款,被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。20xx年4月初,被告領取房產證和土地證后卻拒絕履行協議,至今未辦理過戶手續。原告要求被告繼續履行協議,協助原告辦理房屋過戶手續。庭審時,被告以雙方簽訂協議時,轉讓的房屋尚未交付,也沒有領取任何權屬證書,原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產管理法》第三十七條第六項未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓這一強制性法律規定,要求確認雙方買賣協議無效。

    案例二,原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同,被告在雙方簽訂協議并收取原告預付款,原告也入住的情況下,卻拒絕履行協議,辦理房屋過戶手續,被告以該房屋為夫妻共同財產,被告未經共有權人同意擅自處分共有財產的行為無效,要求駁回原告的訴訟請求。

    二、未領取權屬證書房屋(預購房屋)轉讓的效力問題

    要確認兩個案例中房屋買賣協議的效力,必須正確理解《城市房地產管理法》第三十七條的規定。首先要澄明的一個問題是,房地產不得轉讓不等同于房地產不得買賣。該法第三十六條規定:房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。因此,房地產轉讓應包括簽訂合同、付款、房屋交付,過戶登記等一系列債權行為和物權行為,所謂不得轉讓應理解為上述系列行為不能徹底完成,不能發生所有權轉移的合同履行目的,但不得據此認為法律禁止訂立預購房(期房)轉讓合同或所簽訂的合同一律無效。

    此外,《城市房地產管理法》第四十五條:商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。從此條的立法含義可以看出,預售商品房在取得權屬證書之前再行轉讓是可行的,否則應當明令禁止。其實,《城市房地產管理法》(草案)中曾明文規定禁止預售房再轉讓,但該法正式頒布時,卻又改為上述45條的規定,由此也可以看出我國法律對預售房再轉讓予以認可的基本精神。從上述兩案來看,雙方在簽訂協議時,被告的拆遷安置房尚未建成,但這并不影響該轉讓協議的效力,而且,以尚不存在或尚未實際取得的物作為標的物訂立合同,在現實生活中普遍存在,合同法也持肯定態度,典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

    當前理論界對于未辦理過戶手續的房屋買賣合同的效力問題已趨于統一,已認識到不動產登記只是物權變動的成立要件,而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》也明確規定:當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。這一做法的轉變有力地制止了一些借口不動產買賣未登記就主張合同無效,以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區分預售房再轉讓合同的效力也有與之相同的社會效果。就上述兩案而言,雙方在簽訂賣房協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的,雙方對買賣房屋約定明確,產權亦無其他爭議,購買的房屋已交付原告入住,并且訴訟發生前被告已領取權屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產管理法》第三十七條規定,勢必會助長一種隨意悔約,違背誠信的不良社會風氣,也是對誠實信用原則的一種踐踏。

    誠然,當前造成一些地方房價飛漲有惡炒樓花的原因,目前各地也都有相應的禁止期房買賣的規定,這些地方性規定或其他部門規章也不能作為法院認定合同無效的依據。另一方面,現實生活中預購房買賣的原因眾多,一味禁止預購房轉讓的立法意圖也難以得到貫徹實現。在房地產市場發展初期,禁止轉讓可能會在一定范圍內達到抑制房價的作用,但一個成熟的市場經濟秩序可能更需要的是市場因素的自然調節。

    總之,上述案例一的房屋買賣合同中,合同雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實、標的物確定也未違反法律規定,并且被告在起訴前已經領取了房屋權屬證書,應當確認買賣合同的效力。

    三、夫妻一方擅自處分共有房產的效力

    處理第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時是否屬于擅自處分,現實生活中相當多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財產,具體由一人出面與買方商談,當另一方對約定的價格不滿意,這種情形則不構成無權處分,不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第89條規定:共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得財產的,應當維護第三人的合法權益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。因此,本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經過其他共有人的同意,屬擅自處分不動產行為,原告也構成善意第三人,其依據合同可獲得的利益也應予以保護,而房屋共有人之損失可以向無權處分人主張侵權賠償。理由在于:

    1、善意取得制度作為各國普遍實行的一項維護交易安全的民事制度,其適用對象不僅限于動產,也應包括不動產。因為不動產交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題,而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產交易中第三人取得不動產時出于善意,則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發,應當允許第三人獲得不動產的所有權。不動產善意取得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規定。具體到本案中,因雙方簽訂房屋買賣合同時,被告房屋尚未領取權屬證書,原告也無從審查不動產共有人情況。原告取得房屋支付了當時合理的市場價格,并且已經入住該房屋,雖然這時原告尚未取得房屋的登記證明,但這也是由于被告違約,拒絕履行合同義務所造成的局面,并不影響原告作為善意第三人的地位,應當說原告在一系列過程中是善意且無過失的。

    2、從利益衡量角度觀之,如果以被告主張的未經共有人同意的理由確認合同無效,則會使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下,尚能取得房屋所有權。若合同無效,則使這種可能性完全喪失。而我們知道,此時適用締約過失追究被告責任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來保護善意第三人的利益,則交易中大量的合同會被認定為無效,將極大地降低合同制度的可信賴程度,損害市場信用。不利于市場信用機制的建立,也不符合市場經濟對交易便捷的基本要求。

    四、拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效

    本文所分析的這類拆遷安置房屋的土地使用性質是國有劃撥土地,根據《城市房地產管理法》第三十九條第一款規定:以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準許轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金?;谶@一規定,有觀點認為,上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后,如未到有關部門辦理報批手續,則買賣合同未生效。筆者認為,這一觀點值得商榷。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條第一款規定:依照合同法第四十四條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準手續才生效。在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不得轉移。因《城市房地產管理法》第三十九條并未規定合同必須在報批、登記后才生效(這與擔保法規定抵押合同自登記之日起生效有著顯著區別),因此,上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時沒有履行報批、登記手續,但并不影響合同的效力,只是交易房屋的所有權不能發生轉移,當事人訂立合同之物權變動的目的無法實現。

    拆遷安置房屋買賣交易實例中,雙方對買賣合同的報批、登記手續都是放在合同履行過程的房屋過戶階段進行,而房管部門也是將房地產交易、房屋所有權發證審批同時進行,由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準交易并著手核發房產證。從實際操作的這一做法中,也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準、登記手續的影響。

    延伸閱讀

    房屋拆遷安置補償合同


    甲方(拆遷人):

    地址: 郵政編碼: 電話:

    法定代表人: 職務:

    乙方(被拆遷人):

    地址: 郵政編碼: 電話:

    法定代表人:職務:

    甲方因建設需要,須拆除乙方使用的房屋,根據城市房屋拆遷安置補償法規、政策的有關規定,甲乙雙方經協商,就房屋拆遷安置補償達成如下協議。

    第一條 項目名稱、地點。建設項目名稱 ,建設地點 ,建設單位《拆遷許可證》文號.

    第二條 被拆房屋現狀。(一)乙方在拆遷范圍內有房屋 間,建筑面積 平方米,使用面積 平方米,居住面積 平方米。(二)乙方有正式戶口 人,常住人口 人,應安置人口 人,分別是(姓名、性別、年齡、關系等).(三)被拆遷房屋的產權屬于 .

    第三條 拆遷安置。(一)乙方安置到 ,房屋 間,建筑面積 平方米,使用面積平方米,居住面積平方米。甲方負責為乙方辦理住房進住手續。(二)乙方臨時過渡到,年月日。甲方保證乙方在過渡期限內回遷,乙方在收到正式安置通知 日內,應遷入安置用房內。

    第四條 安置房屋的標準。(一)甲方提供給乙方的安置房屋,其建造標準應當符合頒發的標準;(二)建造質量應當符合;(三)房屋內應當有以下設施:1. ;2. ;3 .

    第五條 拆遷安置房屋產權。(一)乙方被安置房屋的產權屬于乙方應與簽訂房屋租賃合同并交納房租及其他費用。(二)乙方被安置房屋的產權屬于甲、乙雙方應另行簽訂房屋買賣合同,持該合同辦理房屋產權轉移手續,該合同作為本合同附件與本合同具有同等法律的約束力。

    第六條 房屋拆遷補助。甲方支付乙方搬家補助費 元;臨時過渡費(含交通補助、供暖補助等)元;轉學補助費元;提前搬家獎勵費元;其他補助費元;共計人民幣元。

    第七條 被拆遷房屋補償。甲方對被拆除房屋的產權人按以下方式進行補償:1.作價補償。被拆遷房屋間,建筑面積平方米,按每平方米元作價補償,甲方支付乙方拆遷補償費元。本合同簽訂后,由乙方負責辦理被拆除房屋產權的注銷手續。2.產權調換。甲方以地點,房屋,間,平方米,補償乙方:乙方需支付:(1)結構差價元;(2)面積差價元;(3)房屋成新差價元;3..

    第八條 乙方在年月日前將原住房騰空,并交甲方拆除。

    第九條 乙方私自搭建的違章建筑或附屬設施應在年月日前自行拆除,逾期不拆除的,甲方有權拆除。

    第十條 乙方安置屬于臨時過渡的,應在收到甲方正式安置通知日內遷入安置住房內。逾期不搬遷的,不再享受各種補助費,并每逾期一天罰款元。

    第十一條 乙方安置屬于臨時過渡的,在臨時過渡期內,甲方按每月元支付乙方臨時過渡費。

    第十二條 甲方應在本合同第三項約定的臨時過渡期限屆滿前保證乙方按期回遷,逾期不能回遷的,甲方應在臨時過渡期屆滿天前通知乙方,并按以下方法之一處理:1.甲方提供同面積、同質量的安置房屋。2.逾期個月內,甲方按本合同第十一條約定的臨時過渡費的%向乙方加付臨時過渡費,逾期超過個月,甲方按本合同第十一條約定的臨時過渡費的%向乙方加付臨時過渡費。3..

    第十三條 特殊情況下安置逾期的處理如果出現下列情況,乙方同意甲方逾期提供安置房屋:1.不可抗力造成安置房屋建筑延期;2.因拆遷戶搬遷遲延造成安置房屋建設延期;3.出現上述情況,甲方應當在情況發生的天內通知乙方。因以上情況造成安置延期的,逾期安置時期的臨時過渡費按第十二條規定的方式處理。

    第十四條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

    第十五條 本合同一式三份,甲、乙雙方各持一份,另一份報房屋拆遷主管部門備案。

    甲方: 代表人:

    年月日

    乙方: 代表人:

    年月日

    拆遷安置買賣協議


    出賣人(甲方):身份證號碼:xxxxxxxxxxxxxxxxxxx

    買受人(乙方):身份證號碼:xxxxxxxxxxxxxxxxxxx

    甲、乙雙方根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規規定,在平等自愿、協商一致的基礎上,就乙方向甲方購買拆遷安置房屋達成如下協議:

    一、甲方自愿將其坐落于的拆遷安置房一套出賣給乙方,乙方自愿購買該房屋。

    二、房屋基本情況:房屋面積為平方米,共間,房屋結構為,房屋用途為住宅,裝修情況為。

    三、房屋內部設施設備有:。

    四、甲方系本協議項下拆遷安置房屋的所有權人,甲方保證對其所出賣的拆遷安置房屋享有完全的處分權,且對房屋的處分已經征得該房屋相關權利人的同意,甲方保證該房屋產權無任何產權糾紛和債務糾紛。

    五、房屋交易價格為:人民幣元整(大寫人民幣:元整。該房屋交易價格為固定價,包含了房屋本身價格以及本協議第三條中載明的相關附屬設施及設備的價格,且無論最后實測的面積與第二條中所述面積是否存在差異,上述交易價格均維持不變。

    六、甲、乙雙方一致同意以現金的方式的一次性付款,房款于年

    月日前由乙方一次性支付給甲方,由甲方向乙方出具收款收條,并注明收款數額以及款項用途。

    七、甲方應于年月日前將房屋交付給乙方,交付房屋時甲方應將房屋鑰匙、拆遷安置房屋相關的所有手續等一切和出售該房屋相關的文件及票據交付給乙方。

    八、產權登記和過戶約定:

    1、一旦本協議項下的拆遷安置房屋達到辦理產權證的條件,甲方應在三十日之內將房屋的土地使用權證、房屋所有權證(以下稱“兩證”)辦理到甲方名下,辦理過程中所需繳納的所有稅費均由甲方承擔。辦理到甲方名下后,甲方應自領取之日起三日內將領到的土地使用權證和房屋所有權證及其他相關資料交給乙方。

    2、在兩證辦理到甲方名下后且乙方向甲方提出辦理兩證過戶請求之日起三十日內,甲方須無條件協助乙方辦理兩證過戶手續,過戶過程中應繳納的稅費全部由乙方承擔。甲方應提供一切與之相關的手續資料(包括但不限于原產權證書、身份證復印件等),不得以任何方式拒絕和拖延。

    九、甲方應在年月日前將本協議項下的拆遷安置房屋中的全部戶口遷出。

    十、違約責任:

    1、除不可抗力外,甲方如未按本協議第七條規定的期限將該房屋交付給乙方使用,乙方有權按照已支付的房屋價款向甲方追要違約金。每逾期一日,甲方按乙方已支付房屋價款的%向乙方支付違約金。如甲方逾期超過三十日未交付房屋,乙方可以解除合同,并有權要求甲方退還全部房款,并有權要求甲方支付違約金元整。

    2、甲方不得擅自解除本協議,否則乙方有權要求甲方繼續履行或者退款全部款項,并有權要求甲方按照同期銀行貸款利率支付利息款,并有權要求甲方向乙方支付違約金元整。

    3、甲方違反本協議第八條第1款之規定怠于辦理兩證或者取得兩證后未及時交付給乙方,視為甲方違約,乙方有權催告甲方履行并要求甲方支付違約金元整。

    4、乙方根據本協議第八條第2款之規定向甲方提出辦理過戶要求,甲方超過三十日不積極協助辦理,視為甲方違約,乙方有權要求甲方履行協議,并有權要求甲方向乙方支付違約金元整。

    5、甲方如未在本協議第九條約定的期限內將本協議項下的房屋中的全部戶口遷出,即視為甲方違約,甲方應向乙方支付違約金元整,并應在三十日內辦結全部戶口遷出手續。

    十一、當出現因繼承、贈與、或者其他涉及房屋產權所有人變化時,新的產權所有人承擔甲方的全部義務和責任。

    十二、爭議解決方式:本協議簽訂后甲、乙雙方應遵照履行,不得以任何理由反悔。如因履行本協議發生爭議,雙方應友好協商解決,如協商不成可提交房屋所在地人民法院訴訟解決。

    十三、本協議自簽訂之日起生效。本協議壹式叁份,甲、乙雙方及見證方各執壹份,具有同等的法律效力。

    甲方:xxx日期:

    乙方:xxxx日期:

    見證人:xxx日期:

    房屋拆遷安置協議


     被拆遷人(以下簡稱甲方):_______

    拆遷人(以下簡稱乙方):_________

    根據《民法通則》、《合同法》和《土地管理法》的有關規定,雙方本著平等自愿的原則,就拆遷補償一事達成如下協議:

    一、被拆遷人情況:甲方目前家庭成員共有_______名,其分別為_______(男)、_______(女)。

    二、拆遷人情況:乙方根據我國有關法律已經取得拆遷人資格證,乙方承諾將依法與甲方就拆遷補償情況達成協議。

    三、房屋補償:甲方目前所有房屋的建筑面積為___________平方米,其中包括套內建筑面積_____________平方米、公攤建筑面積_______平方米;經過雙方共同委托具備房地產評估資格的評估機構的評估,此等房屋所有權的單位價格為_______元/平方米,故甲方擁有房屋所有權的合計價值為_______元。

    四、土地補償:甲方目前房屋所占土地共有_______平方米,其中甲方享有專有土地使用權的有_______平方米,甲方與其他人共有土地使用權的有_______平方米;經過雙方共同委托具備房地產評估資格的評估機構的評估,此等土地使用權的單位價格為_______元/平方米,故甲方擁有土地使用權的合計價值為_______元。

    五、其他補償:考慮到甲方長期居住于此地,搬離家園將給甲方造成諸多不便,本著獎勵補償的原則,乙方承諾除房屋補償金與土地補償金以外,還應當向甲方支付以下補償金:

    1.電話號碼變更費用:_____________________

    2.有線電視安裝成本:_____________________

    3.交通運輸費用:_________________________

    六、補償金支付方式:根據雙方之協議,乙方共計支付甲方補償金_______元,乙方承諾將在_______年_______月_______日前,一次性將全部補償金支付到甲方所銀行帳戶:____________________________。

    七、禁止行為:考慮到甲方的弱勢地位,乙方承諾在雙方沒有達成協議以前,絕對不會采取任何停水、停電、停暖等行為來影響甲方的正常生活,否則乙方將向甲方每天支付_______元賠償金。

    八、爭議解決:雙方如有爭議,將交由北京仲裁委員會解決。

    九、其他:本協議壹式陸份,雙方各執叁份,乙方提交房屋行政管理機構壹份。

    被拆遷人(以下簡稱甲方):______

    拆遷人(以下簡稱乙方):_______

    ____________年_______月_______日

    ___________年_______月_______日

    房屋拆遷安置協議范本


    房屋拆遷安置協議范本

    房屋拆遷安置協議范本1

    被拆遷人(以下簡稱甲方):_______

    拆遷人(以下簡稱乙方):_________

    根據《民法通則》、《合同法》和《土地管理法》的有關規定,雙方本著平等自愿的原則,就拆遷補償一事達成如下協議:

    一、被拆遷人情況:甲方目前家庭成員共有_______名,其分別為_______(男)、_______(女)。

    二、拆遷人情況:乙方根據我國有關法律已經取得拆遷人資格證,乙方承諾將依法與甲方就拆遷補償情況達成協議。

    三、房屋補償:甲方目前所有房屋的建筑面積為___________平方米,其中包括套內建筑面積_____________平方米、公攤建筑面積_______平方米;經過雙方共同委托具備房地產評估資格的評估機構的評估,此等房屋所有權的單位價格為_______元/平方米,故甲方擁有房屋所有權的合計價值為_______元。

    四、土地補償:甲方目前房屋所占土地共有_______平方米,其中甲方享有專有土地使用權的有_______平方米,甲方與其他人共有土地使用權的有_______平方米;經過雙方共同委托具備房地產評估資格的評估機構的評估,此等土地使用權的單位價格為_______元/平方米,故甲方擁有土地使用權的合計價值為_______元。

    五、其他補償:考慮到甲方長期居住于此地,搬離家園將給甲方造成諸多不便,本著獎勵補償的原則,乙方承諾除房屋補償金與土地補償金以外,還應當向甲方支付以下補償金:

    1.電話號碼變更費用:_____________________

    2.有線電視安裝成本:_____________________

    3.交通運輸費用:_________________________

    六、補償金支付方式:根據雙方之協議,乙方共計支付甲方補償金_______元,乙方承諾將在_______年_______月_______日前,一次性將全部補償金支付到甲方所銀行帳戶:____________________________。

    七、禁止行為:考慮到甲方的弱勢地位,乙方承諾在雙方沒有達成協議以前,絕對不會采取任何停水、停電、停暖等行為來影響甲方的正常生活,否則乙方將向甲方每天支付_______元賠償金。

    八、爭議解決:雙方如有爭議,將交由北京仲裁委員會解決。

    九、其他:本協議壹式陸份,雙方各執叁份,乙方提交房屋行政管理機構壹份。

    被拆遷人(以下簡稱甲方):______拆遷人(以下簡稱乙方):_______

    ____________年_______月_______日___________年_______月_______日

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