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    買賣合同司法

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    為正確審理買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定,結合審判實踐,制定本解釋。

    一、買賣合同的成立及效力

    第一條 當事人之間沒有書面合同,一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的,人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據,對買賣合同是否成立作出認定。

    對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱,買賣合同當事人一方以此存在買賣合同關系的,人民法院應予支持,但有相反證據足以推翻的除外。

    第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同,約定在將來一定期限內訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務,對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。

    第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。

    出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。

    第四條 人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時,還應當適用電子簽名法的相關規定。

    二、標的物交付和所有權轉移

    第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品,當事人對交付方式約定不明確,且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的,買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

    第六條 根據合同法第一百六十二條的規定,買受人拒絕接收多交部分標的物的,可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的,人民法院應予支持。

    買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的,人民法院應予支持。

    第七條 合同法第一百三十六條規定的提取標的物單證以外的有關單證和資料,主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

    第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務,買受人不認可的,出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。

    合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證,買受人以普通發票證明已經履行付款義務的,人民法院應予支持,但有相反證據足以推翻的除外。

    第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:

    (一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的,人民法院應予支持;

    (二)均未受領交付,先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;

    (三)均未受領交付,也未支付價款,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持。

    第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:

    (一)先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的,人民法院應予支持;

    (二)均未受領交付,先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;

    (三)均未受領交付,也未辦理所有權轉移登記手續,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的,人民法院應予支持;

    (四)出賣人將標的物交付給買受人之一,又為其他買受人辦理所有權轉移登記,已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的,人民法院應予支持。

    三、標的物風險負擔

    第十一條 合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的標的物需要運輸的,是指標的物由出賣人負責辦理托運,承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔,按照合同法第一百四十五條的規定處理。

    第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后,標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔,但當事人另有約定的除外。

    第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物,在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人,買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的,人民法院應予支持。

    第十四條 當事人對風險負擔沒有約定,標的物為種類物,出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同,買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的,人民法院應予支持。

    四、標的物檢驗

    第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定,買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的,人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定,認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗,但有相反證據足以推翻的除外。

    第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物,出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的,人民法院應當根據合同法第六十四條的規定,以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

    第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的合理期間時,應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素,依據誠實信用原則進行判斷。

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    商品房多重買賣相關司法解釋


    商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同,將房屋先后賣于數人,形成數個商品房買賣合同關系的行為。最高法院新頒布的《關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》(以下簡稱《解釋》)第八、九、十條對商品房多重買賣作了新的規范,本文擬就此略談粗識淺見。

    一、商品房多重買賣合同的效力

    合同是當事人合意的體現,除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規定,違反公序良俗及其他法律特別規定外,均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示,不違背合同法第五十二條的禁止性規定,其效力自不待言。在后位買賣合同中,出賣人一物數賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風俗,但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為,該房屋買賣合同并非當然無效。不能以是否行到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力。臺灣學者王澤鑒先生亦認為,基于先后買賣契約而生之多重債權,依傳統之債法觀念,不因先后而異其效力?!督忉尅返诎藯l規定:商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金,而不能當然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可后位買賣合同效力的意旨。

    二、商品房多重買賣中的物權變動及利益衡平

    同一合同標的難以在多個債權人之間合理分配,是多重買賣合同的特色,如何確定商品房多重買賣中所有權的歸屬實是爭議焦點所在。

    (一)房屋所有權已先行轉移于前位買受人時的物權變動

    出賣人若已將房屋所有權移轉于前位買受人并辦理所有權登記后,又將該房屋賣于他人,先買受人取得房屋所有權當無疑義。不動產以登記為權利公示公信方法,后買受人可從權屬登記中發現出賣人非真權利人,從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續交易,則應視為接受了權利不能實現的風險,自然無法取得房屋所有權。為懲戒出賣人的惡意欺詐,依《解釋》第九條第(三)項規定,后買受人就出賣人的一物數賣行為可主張不超過已購房款一倍以內的懲罰性賠償金。

    (二)出賣人徑行將房屋移轉于后位買受人時的物權變動及法律評價

    《解釋》第八條和第十條針對原因行為的不同,在考量后位受讓人善意與否的基礎上,對房屋所有權變動作了不同的規定。

    《解釋》第八條規定,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人有請求解除買賣合同,可要求出賣人承擔不超過已付房款一倍之內的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任突破了傳統民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念,源于英美法系國家,最早主要適用于侵權責任,后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛?!督忉尅防^消費者權益保護法四十九條、合同法一百一十三條之后,作了新的創新,將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內,既有利于有效遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為,維護守約方的合法權益,促進社會誠信制度的確立,又能達到各方利益的平衡,保證建筑業的健康發展。但仔細解讀《解釋》第八條,會發現先買受人的權利僅限于前位買賣合同中,而無權要求解除后位買賣合同,更無權主張房屋所有權。對此應理解為是后位受讓人主觀為善意時,對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權之權利,緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護。不動產物權公示原則是指將不動產物權的設立、移轉通過登記方式向社會公開。不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易,該項交易應當受到保護。公示公信原則彰顯了保護信賴利益的精髓,而信賴利益往往又是交易安全的基礎。在商品房多重買賣中,出賣人仍是登記記載的權利人,在法律上只能推定其為真權利人,后買受人基于對不動產登記的合理信賴,而與之交易,自應獲得房屋所有權,否則將是對無辜、善良的后買受人的非難,有悖于公平正義之法則。

    《解釋》第十條規定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。此條解釋是對后買受人主觀為惡意情況下的特殊規范。即使后買受人已取得房屋所有權,先買受人仍可徑直主張合同無效,并依合同無效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權。該條解釋不是從注重保護后買受人的利益,進而保護實際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠實信用的基本價值出發,著意保護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與后買受人違背誠實信用的行為科以了宣告合同無效這一最嚴厲的處罰,并輔之以不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任,體現了司法者明確的價值取向。

    由上可知,《解釋》對前買受人及善意后買受人給予特別的法律保護,既是誠實信用原則的踐行,更體現了維護交易安全的本意。

    高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋


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    買賣合同是一方轉移標的物的所有權于另一方,另一方支付價款的合同。轉相關書籍移所有權的一方為出賣人或賣方,支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

    高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

    最高人民法院日前公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中,對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為,明確規定可以適用懲罰性賠償原則。每日商報對部分重要內容作了摘編。

    中華人民共和國最高人民法院公告(摘要)

    第一條本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

    第二條出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

    第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

    第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

    第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。

    第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

    當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

    第八條具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

    (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

    (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

    第九條出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

    (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

    (二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

    第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。第十一條對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

    房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

    第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

    第十五條根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

    法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

    第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

    第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

    逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

    第十八條由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

    (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

    (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

    (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

    合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行?!吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的,適用本解釋。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

    房屋買賣合同注意事項

    (1.)房屋手續是否齊全

    房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

    (2.)房屋產權是否明晰

    有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

    (3.)交易房屋是否在租

    有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

    (4).土地情況是否清晰

    二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

    (5.)市政規劃是否影響

    有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

    (6).福利房屋是否合法

    房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

    (7.)單位房屋是否侵權

    一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

    (8)物管費用是否拖欠

    有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

    (9).中介公司是否違規

    有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

    (10.)合同約定是否明確

    二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

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    在中國,1985年 2月28日國務院發布《借款合同條例》,于同年4月1日起施行。它是根據《中華人民共和國經濟合同法》關于借款合同的有關規定而制定的實施細則?!督杩詈贤瑮l例》的立法宗旨是為了加強信貸資金的管理,提高資金的使用效益,保護借款合同當事人的合法權益,保證國家信貸計劃的執行。它適用于實行獨立經濟核算的全民和集體所有制企業、事業等單位同銀行、信用合作社等金融機構之間簽訂的借款合同。城鄉個人同銀行、信用合作社等金融機構之間簽訂的借款合同,也應參照《借款合同條例》執行。根據中國法律、法規規定,借款合同的貸款方只能是銀行、信用合作社和經批準可以發放貸款的其他金融機構。非金融機構不得經營金融業務,企業之間不允許相互借貸。

    合同原則解說

    借款方借款必須提出申請,經貸款方審查認可后,方可簽訂借款合同。銀行對借款申請要認真審查,了解借款方的經濟情況、借款用途及是否能按期歸還貸款。簽訂借款合同時,必須根據如下原則:①按計劃發放和使用原則。銀行貸款必須在國家信貸計劃所規定的金額和用途范圍內,根據借款方的實際需要,有計劃、有目的地發放使用。②物資保證原則。借款方必須具有與貸款數量相適應的,并能參加生產周轉和商品流通的物資作為貸款的物質基礎。當借款方無力償還貸款時,貸款方有權要求依照法律程序處理借款方作為貸款保證的物資和財產。③按期償還原則。銀行發放貸款時必須確定歸還期限,借款企業必須按期歸還。

    合同擔保條款解說

    借款方若不具備一定比例的自有資金也沒有適銷適用的物資和財產,但有特殊情況需要借款時,可由借款方提供符合法定條件的保證人。經貸款方同意,并經貸款方上級批準后,方可予以借款。保證人必須具有足夠代償借款的財產。借款合同到期,借款方不履行合同時,由保證人連帶承擔償還本息的責任?!胺戏ǘl件的保證人”對企業單位而言是依法登記并經有關部門批準經營,有獨立支配財產和進行獨立核算的經濟單位,并要有足夠償還借款的財產作保證。如以個人作保證人的,必須是有當地正式戶口和固定工作單位,同時必須具有足夠償還借款的財產能夠以自己名義承擔經濟責任的人作保證人。各級政府、財政部門一般不得作為借款方的保證人。

    合同形式條款解說

    借款申請經貸款方審查合格后,雙方即可簽訂借款合同。合同必須采用書面形式。借款申請書、有關借款的憑證、協議書和當事人雙方同意修改借款合同的有關書面材料,也是借款合同的組成部分。借款合同必須由當事人雙方的法定代表或者憑法定代表授權的經辦人簽章,并加蓋單位公章。授權證明必須有法定代表簽名蓋章的書面文件為法律根據。在合同有效期內,如某一方的法定代表調動工作,新任法定代表,仍應繼續遵守合同條款。如果合同雙方當事人一方發生合并、分立時,由變更后的當事人承擔或分別承擔履行借款合同的義務并享受原有的權利。

    合同要件條款解說

    借款合同應具備的主要條款:①貸款種類。銀行貸款分為工業(包括交通運輸企業)貸款、商業貸款、農業貸款、基本建設貸款等。②借款用途。銀行貸款可用于流動資金貸款、固定資產貸款、技術改造貸款、專項貸款等。③借款金額。要填寫清楚,大寫小寫數額要一致。④借款利率。貸款利率由國家規定,當事人不能任意商定。各貸款銀行只有在中國人民銀行規定的利率浮動幅度內和借款方商定借款利率。⑤借款期限。根據貸款種類的不同,專業銀行在各自的貸款管理辦法中都規定了各種貸款項目的最長期限。借貸雙方只能在規定的最長期限內確定借款期限。⑥還款資金來源及還款方式。借款方還款資金來源必須正當,不得違反法律和有關規定。借款合同中還應規定借款方是一次歸還本息還是分幾次歸還本息。⑦保證條款。即將借款方對借款合同予以保證或提供擔保人的內容寫入合同。保證人對借款合同的擔保期限一般應在借款合同中規定,保證期限從借款合同期滿之日起算。⑧違約責任。即當事人雙方商定的當一方沒有按合同約定履行或不能履行合同時應承擔的責任。過錯方應在國家政策和法律允許的范圍內對由于違約給另一方造成的損失予以賠償。⑨當事人雙方商定的其他條款。借款合同雙方可將雙方一致同意的,不違反法律和國家政策的內容寫入合同。

    合同履行條款解說

    合同一經訂立即具有法律效力,當事人雙方必須嚴格遵守合同條款,履行規定義務。借款方必須按照合同條款,履行合同規定的義務。借款方必須按照合同規定的用途使用借款。不得將貸款挪作他用,不得將借款轉貸給他人,不得利用借款進行違法活動,必須按期還本付息。借款方不按期償還借款,貸款方有權限期追回貸款,并按銀行規定加收罰息。借款方提前償還借款的,應按銀行規定減收利息。借款方不按合同規定的用途使用借款,貸款方有權收回部分或全部貸款。對違約使用部分,按銀行規定的利率加收罰息。情節嚴重的,在一定時期內,銀行可停止發放新貸款。

    貸款方發放貸款后應檢查、監督貸款的使用情況。檢查借款是否按規定用途使用,了解借款方的經營管理、財務活動、物資庫存等情況;檢查貸款物資保證性、測定貸款風險程度、落實企業還款能力和資金來源,及時解決影響貸款按期歸還的不利因素。對風險性較大的貸款種類還應反復進行檢查。借款方應向貸款方提供有關的計劃、統計、財務會計報表及資料。如貸款方不履行合同,未按期提供貸款,應按違約數額和延期天數,付給借款方違約金。

    合同變更及違約責任條款解說

    在借款合同尚未履行時或在履行過程中,當事人雙方依法達成協議對原來的合同條款作某些修改、刪除或補充某些內容,包括解除合同都是允許的。當事人一方要求變更或解除合同時,應及時通知對方;變更或解除借款合同以后,借款方已占用的借款和應付的利息,應按原借款合同的規定償付。借款合同條例規定了允許變更或解除借款合同的幾種情況:①訂立借款合同所依據的國家計劃及有關的概算、預算經原計劃下達機關批準修改或取消的;②工程項目經原批準機關決定撤銷、停建或緩建的;③借款方經國家批準決定關閉、停產、合并或轉產確實無法履行合同的;④由于不可抗力或意外事故,致使借款合同無法履行的;⑤在合同履行中,確因決策不當,繼續履行將造成損失浪費的。

    借款合同條例規定無論是因借款方使用借款造成損失浪費還是因貸款方工作人員失職造成貸款損失浪費以及借貸雙方任何一方利用借款合同進行違法活動的,都應追究有關人員的行政責任和經濟責任。情節嚴重構成犯罪的,由司法機關追究刑事責任。

    《借款合同條例》規定,借款合同雙方當事人如果對借款合同是否已經履行,或者是否已按合同規定內容履行,以及應由哪一方承擔責任和承擔多少責任等發生爭議時,應及時協商解決。協商不成時,任何一方均可向合同管理機關申請調解、仲裁,也可以直接向人民法院起訴。當事人自己協商解決要堅持遵守國家法律政策的原則,不得損害國家利益。借款合同糾紛的仲裁一般由合同簽訂地或履行地的仲裁機關仲裁,也可以根據影響大小、金額多少由省、市或者國家仲裁機關仲裁。經仲裁后對仲裁裁決不服還可向人民法院起訴,由人民法院以判決方式解決借款合同糾紛。

    關于融資租賃合同司法的解釋


    關于融資租賃合同司法的解釋
    為正確審理融資租賃合同糾紛案件,根據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定,結合審判實踐,制定本解釋。
    一、融資租賃合同的認定及效力
    第一條 人民法院應當根據合同法第二百三十七條的規定,結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務,對是否構成融資租賃法律關系作出認定。
    對名為融資租賃合同,但實際不構成融資租賃法律關系的,人民法院應按照其實際構成的法律關系處理。
    第二條 承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的,人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。
    第三條 根據法律、行政法規規定,承租人對于租賃物的經營使用應當取得行政許可的,人民法院不應僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效。
    第四條 融資租賃合同被認定無效,當事人就合同無效情形下租賃物歸屬有約定的,從其約定;未約定或者約定不明,且當事人協商不成的,租賃物應當返還出租人。但因承租人原因導致合同無效,出租人不要求返還租賃物,或者租賃物正在使用,返還出租人后會顯著降低租賃物價值和效用的,人民法院可以判決租賃物所有權歸承租人,并根據合同履行情況和租金支付情況,由承租人就租賃物進行折價補償。
    二、合同的履行和租賃物的公示
    第五條 出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物的義務,承租人因下列情形之一拒絕受領租賃物的,人民法院應予支持:
    (一)租賃物嚴重不符合約定的;
    (二)出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內交付租賃物,經承租人或者出租人催告,在催告期滿后仍未交付的。
    承租人拒絕受領租賃物,未及時通知出租人,或者無正當理由拒絕受領租賃物,造成出租人損失,出租人向承租人主張損害賠償的,人民法院應予支持。
    第六條 承租人對出賣人行使索賠權,不影響其履行融資租賃合同項下支付租金的義務,但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物為由,主張減輕或者免除相應租金支付義務的除外。
    第七條 承租人占有租賃物期間,租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔,出租人要求承租人繼續支付租金的,人民法院應予支持。但當事人另有約定或者法律另有規定的除外。
    第八條 出租人轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利,受讓方以此為由請求解除或者變更融資租賃合同的,人民法院不予支持。
    第九條 承租人或者租賃物的實際使用人,未經出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權,第三人依據物權法第一百零六條的規定取得租賃物的所有權或者其他物權,出租人主張第三人物權權利不成立的,人民法院不予支持,但有下列情形之一的除外:
    (一)出租人已在租賃物的顯著位置作出標識,第三人在與承租人交易時知道或者應當知道該物為租賃物的;
    (二)出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關依法辦理抵押權登記的;
    (三)第三人與承租人交易時,未按照法律、行政法規、行業或者地區主管部門的規定在相應機構進行融資租賃交易查詢的;
    (四)出租人有證據證明第三人知道或者應當知道交易標的物為租賃物的其他情形。
    第十條 當事人約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人的,因租賃物毀損、滅失或者附合、混同于他物導致承租人不能返還,出租人要求其給予合理補償的,人民法院應予支持。
    三、合同的解除
    第十一條 有下列情形之一,出租人或者承租人請求解除融資租賃合同的,人民法院應予支持:
    (一)出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷,且雙方未能重新訂立買賣合同的;
    (二)租賃物因不可歸責于雙方的原因意外毀損、滅失,且不能修復或者確定替代物的;
    (三)因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實現的。
    第十二條 有下列情形之一,出租人請求解除融資租賃合同的,人民法院應予支持:
    (一)承租人未經出租人同意,將租賃物轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的;
    (二)承租人未按照合同約定的期限和數額支付租金,符合合同約定的解除條件,經出租人催告后在合理期限內仍不支付的;
    (三)合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定,但承租人欠付租金達到兩期以上,或者數額達到全部租金百分之十五以上,經出租人催告后在合理期限內仍不支付的;
    (四)承租人違反合同約定,致使合同目的不能實現的其他情形。
    第十三條 因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物,承租人請求解除融資租賃合同的,人民法院應予支持。
    第十四條 當事人在一審訴訟中僅請求解除融資租賃合同,未對租賃物的歸屬及損失賠償提出主張的,人民法院可以向當事人進行釋明。
    第十五條 融資租賃合同因租賃物交付承租人后意外毀損、滅失等不可歸責于當事人的原因而解除,出租人要求承租人按照租賃物折舊情況給予補償的,人民法院應予支持。
    第十六條 融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷而解除,出租人根據融資租賃合同約定,或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明,但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由,主張承租人賠償相應損失的,人民法院應予支持。
    出租人的損失已經在買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷時獲得賠償的,應當免除承租人相應的賠償責任。
    四、違約責任
    第十七條 出租人有下列情形之一,影響承租人對租賃物的占有和使用,承租人依照合同法第二百四十五條的規定,要求出租人賠償相應損失的,人民法院應予支持:
    (一)無正當理由收回租賃物;
    (二)無正當理由妨礙、干擾承租人對租賃物的占有和使用;
    (三)因出租人的原因導致第三人對租賃物主張權利;
    (四)不當影響承租人對租賃物占有、使用的其他情形。
    第十八條 出租人有下列情形之一,導致承租人對出賣人索賠逾期或者索賠失敗,承租人要求出租人承擔相應責任的,人民法院應予支持:
    (一)明知租賃物有質量瑕疵而不告知承租人的;
    (二)承租人行使索賠權時,未及時提供必要協助的;
    (三)怠于行使融資租賃合同中約定的只能由出租人行使對出賣人的索賠權的;
    (四)怠于行使買賣合同中約定的只能由出租人行使對出賣人的索賠權的。
    第十九條 租賃物不符合融資租賃合同的約定且出租人實施了下列行為之一,承租人依照合同法第二百四十一條、第二百四十四條的規定,要求出租人承擔相應

    責任的,人民法院應予支持:
    (一)出租人在承租人選擇出賣人、租賃物時,對租賃物的選定起決定作用的;
    (二)出租人干預或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的;
    (三)出租人擅自變更承租人已經選定的出賣人或者租賃物的。
    承租人主張其系依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的,對上述事實承擔舉證責任。
    第二十條 承租人逾期履行支付租金義務或者遲延履行其他付款義務,出租人按照融資租賃合同的約定要求承租人支付逾期利息、相應違約金的,人民法院應予支持。
    第二十一條 出租人既請求承租人支付合同約定的全部未付租金又請求解除融資租賃合同的,人民法院應告知其依照合同法第二百四十八條的規定作出選擇。
    出租人請求承租人支付合同約定的全部未付租金,人民法院判決后承租人未予履行,出租人再行起訴請求解除融資租賃合同、收回租賃物的,人民法院應予受理。
    第二十二條 出租人依照本解釋第十二條的規定請求解除融資租賃合同,同時請求收回租賃物并賠償損失的,人民法院應予支持。
    前款規定的損失賠償范圍為承租人全部未付租金及其他費用與收回租賃物價值的差額。合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的,損失賠償范圍還應包括融資租賃合同到期后租賃物的殘值。
    第二十三條 訴訟期間承租人與出租人對租賃物的價值有爭議的,人民法院可以按照融資租賃合同的約定確定租賃物價值;融資租賃合同未約定或者約定不明的,可以參照融資租賃合同約定的租賃物折舊以及合同到期后租賃物的殘值確定租賃物價值。
    承租人或者出租人認為依前款確定的價值嚴重偏離租賃物實際價值的,可以請求人民法院委托有資質的機構評估或者拍賣確定。
    五、其他規定
    第二十四條 出賣人與買受人因買賣合同發生糾紛,或者出租人與承租人因融資租賃合同發生糾紛,當事人僅對其中一個合同關系提起訴訟,人民法院經審查后認為另一合同關系的當事人與案件處理結果有法律上的利害關系的,可以通知其作為第三人參加訴訟。
    承租人與租賃物的實際使用人不一致,融資租賃合同當事人未對租賃物的實際使用人提起訴訟,人民法院經審查后認為租賃物的實際使用人與案件處理結果有法律上的利害關系的,可以通知其作為第三人參加訴訟。
    承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領租賃物、索賠等買賣合同權利的,人民法院應通知出租人作為第三人參加訴訟。
    第二十五條 當事人因融資租賃合同租金欠付爭議向人民法院請求保護其權利的訴訟時效期間為兩年,自租賃期限屆滿之日起計算。
    第二十六條 本解釋自20xx年3月1日起施行?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規定》(法發〔1996〕19號)同時廢止。
    本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件,適用本解釋;本解釋施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。

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