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    買賣合同解釋全文

    【www.notanotherbogey.com - 買賣合同】

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    【買賣合同解釋全文】

    《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于20xx年3月31日由最高人民法院審判委員會第1545次會議通過,現予公布,自20xx年7月1日起施行。

    二○一二年五月十日

    法釋〔20xx〕7號

    最高人民法院

    關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

    (20xx年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議通過)

    為正確審理買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定,結合審判實踐,制定本解釋。

    一、買賣合同的成立及效力

    第一條 當事人之間沒有書面合同,一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的,人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據,對買賣合同是否成立作出認定。

    對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱,買賣合同當事人一方以此存在買賣合同關系的,人民法院應予支持,但有相反證據足以推翻的除外。

    第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同,約定在將來一定期限內訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務,對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。

    第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。

    出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。

    第四條 人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時,還應當適用電子簽名法的相關規定。

    二、標的物交付和所有權轉移

    第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品,當事人對交付方式約定不明確,且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的,買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

    第六條 根據合同法第一百六十二條的規定,買受人拒絕接收多交部分標的物的,可以代為保管多交部分標的物。

    買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的,人民法院應予支持。

    買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的,人民法院應予支持。

    第七條 合同法第一百三十六條規定的提取標的物單證以外的有關單證和資料,主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

    第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務,買受人不認可的,出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。

    合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證,買受人以普通發票證明已經履行付款義務的,人民法院應予支持,但有相反證據足以推翻的除外。

    第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:

    (一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的,人民法院應予支持;

    (二)均未受領交付,先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;

    (三)均未受領交付,也未支付價款,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持。

    第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:

    (一)先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的,人民法院應予支持;

    (二)均未受領交付,先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;

    (三)均未受領交付,也未辦理所有權轉移登記手續,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的,人民法院應予支持;

    (四)出賣人將標的物交付給買受人之一,又為其他買受人辦理所有權轉移登記,已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的,人民法院應予支持。

    三、標的物風險負擔

    第十一條 合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的標的物需要運輸的,是指標的物由出賣人負責辦理托運,承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。

    標的物毀損、滅失的風險負擔,按照合同法第一百四十五條的規定處理。

    第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后,標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔,但當事人另有約定的除外。

    第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物,在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人,買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的,人民法院應予支持。

    第十四條 當事人對風險負擔沒有約定,標的物為種類物,出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同,買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的,人民法院應予支持。

    四、標的物檢驗

    第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定,買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的,人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定,認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗,但有相反證據足以推翻的除外。

    第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物,出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的,人民法院應當根據合同法第六十四條的規定,以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

    第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的合理期間時,應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素,依據誠實信用原則進行判斷。

    合同法第一百五十八條第二款規定的兩年是最長的合理期間。

    該期間為不變期間,不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

    第十八條 約定的檢驗期間過短,依照標的物的性質和交易習慣,買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的,人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間,并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

    約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的,人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

    第十九條 買受人在合理期間內提出異議,出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由,主張買受人放棄異議的,人民法院不予支持,但當事人另有約定的除外。

    第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后,買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的,人民法院不予支持。

    出賣人自愿承擔違約責任后,又以上述期間經過為由翻悔的,人民法院不予支持。

    五、違約責任

    第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金,出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果,出賣人主張支付該部分價款的,人民法院不予支持。

    第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議,出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急,買受人自行或者通過第三人修理標的物后,主張出賣人負擔因此發生的合理費用的,人民法院應予支持。

    第二十三條 標的物質量不符合約定,買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的,人民法院應予支持。

    當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的,人民法院應予支持。

    價款已經支付,買受人主張返還減價后多出部分價款的,人民法院應予支持。

    第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更,不影響當事人關于逾期付款違約金的約定,但該違約金的起算點應當隨之變更。

    買賣合同約定逾期付款違約金,買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的,人民法院不予支持。

    買賣合同約定逾期付款違約金,但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任,出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的,人民法院應予支持,但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。

    買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法,出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎,參照逾期罰息利率標準計算。

    第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務,致使買受人不能實現合同目的,買受人主張解除合同的,人民法院應當根據合同法第九十四條第(四)項的規定,予以支持。

    第二十六條 買賣合同因違約而解除后,守約方主張繼續適用違約金條款的,人民法院應予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

    第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金,對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的,人民法院應當就法院若不支持免責抗辯,當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

    一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明,二審法院認為應當判決支付違約金的,可以直接釋明并改判。

    第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失,對方請求賠償超過定金部分的損失的,人民法院可以并處,但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

    第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方主張賠償可得利益損失的,人民法院應當根據當事人的主張,依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

    第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方對損失的發生也有過錯,違約方主張扣減相應的損失賠償額的,人民法院應予支持。

    第三十一條 買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益,違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的,人民法院應予支持。

    第三十二條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任,但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵,出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任的,人民法院不予支持。

    第三十三條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵,主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的,人民法院不予支持,但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。

    六、所有權保留

    第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定適用于不動產的,人民法院不予支持。

    第三十五條 當事人約定所有權保留,在標的物所有權轉移前,買受人有下列情形之一,對出賣人造成損害,出賣人主張取回標的物的,人民法院應予支持:

    (一)未按約定支付價款的;

    (二)未按約定完成特定條件的;

    (三)將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。

    取回的標的物價值顯著減少,出賣人要求買受人賠償損失的,人民法院應予支持。

    第三十六條 買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上,出賣人主張取回標的物的,人民法院不予支持。

    在本解釋第三十五條第一款第(三)項情形下,第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權,出賣人主張取回標的物的,人民法院不予支持。

    第三十七條 出賣人取回標的物后,買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內,消除出賣人取回標的物的事由,主張回贖標的物的,人民法院應予支持。

    買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的,出賣人可以另行出賣標的物。

    出賣人另行出賣標的物的,出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的,應返還原買受人;如有不足,出賣人要求原買受人清償的,人民法院應予支持,但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

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    關于商品房買賣合同解釋


    為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,下面是小編分享的商品房買賣合同解釋,歡迎大家閱讀!

    【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據,我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規范文件,沒有一部是行政機構制定的法規或者規章,這說明此解釋的制作者對部分行政機構制定的法規及規章的穩定性并不認同,為了保證此解釋的合法性,作者只引用了相對來說級別比較高的法律。

    另外,本人在此做一點常識性解釋,根據《立法法》的規定,我國的規范性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種,像建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規章。當然最高人民法院公布的這個司法解釋不在此列,它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定:“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題,進行解釋”,由于目前的糾紛多是由人民法院審理,所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效。

    第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

    【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義,“商品房”大概只有在中國才有,它的作為房屋的一種,是相對于“公房”和“二手房”來說;不僅如此,我們還給它賦予了新的內容,就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。

    此條解釋讓人看起來還有點思考:什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?為了避免歧義,我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好?

    第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

    【釋義】中國的預售制度由來已久,目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規范性文件進行調整,但是兩個文件總共只有17條,如果除去重復和無用的內容,則僅13條1100字,可謂大道至簡。

    高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許可制度的有效性,后兩句則認定了開發企業的變通性。

    對于消費者來說,如果想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟,應快點行動,否則磨磨蹭蹭的等下去,等對方有了許可證后再訴訟,一切都晚了;因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說,其取得的成本比較低。

    第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

    【釋義】本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請,如果作為要約的話,其內容應當作為合同內容兌現,否則將承擔違約責任。

    但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說:“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定?!边@一條看起來是保護了消費者,但實際上它的潛臺詞是說:“如果廣告不寫入合同,那么廣告就不做為合同的一部分,開發商就不需要就廣告內容承擔責任”。

    幸運的是,起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫,否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智;更幸運的是,法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相,雖然只是恢復了“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分,但已經是巨大的進步了,我們要向法官們致敬。

    希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產合同的要約”,因為過長的定語使消費者難以理解,而且還會給欺詐者以更多開脫的機會。

    第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

    【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象,簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套,而收取了定金則將這個小套緊了緊,不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭,很多消費者不是為了房屋而購房,而是為了不使定金浪費而購房。

    這一條本來是想說,即使簽訂了定金合同,如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同,那么開發商應當退還定金,但是又覺得這樣寫好象太對不起開發商的良苦用心,所以又寫了“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理”,那么,怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能訂立商商品房買賣合同”呢?。

    第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。

    【釋義】這一條是比較危險的,相當于確認了定金合同向買賣合同的轉化條件;法律或者司法解釋應當減少糾紛的,但是我想這一條則是相反的,它增加了糾紛。

    我們一般將定金合同稱為預合同,而將買賣合同稱為本合同,預合同實際上是給雙方一個退出的機會,使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為,所以各國都規定了預合同解除的內容,嚴格限制將預合同認定為本合同的條件,但是這一條里我們看不到這種法律思想,很遺憾。

    第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

    當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

    【釋義】此條解釋可以說對癥下藥,基本上否定了登記備案制度的合法性,在目前登記制度沒有建立以前,是一種進步;當然,如果登記制度建立了再這樣寫,可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧,此一時彼一時也。

    第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。

    被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理。

    【釋義】本來這一個司法解釋全部都是寫商品房的,但是這里卻寫到了拆遷房,可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的fubai性了,當然fubai之源就是《城市房屋拆遷管理條例》,其中以十五條、十六條、十七條為最劣,簡直就是強搶豪奪。

    可憐法官們的一番苦心,他們不能直接出關于拆遷的解釋,只能在這里面提幾句,將補償安置房歸于商品房調整的范圍之內,可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些,應當加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換,還是貨幣補償”,否則今后拆遷企業都不進行產權調換了,這樣可以避開一個責任“雷區”。

    第八條 具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

    【釋義】《消法》第四十九條是說:“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?!毕◤娬{的是最低賠償要“增加一倍”,而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”,前者是“應當”,后者是“可以”;前者是最低一倍高不封頂,后者是最高一倍低不限量,那當然包括零賠償,所以根本不是一回事!

    (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

    【釋義】此款就是常說的“秘密抵押”,按說這種情況不應當發生:所有權人怎么會不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中國、在北京這種事情就天天在重復,開發商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行,有時還不止是一家銀行,使消費者用自己的錢購買完房屋后,為開發商進行了擔保,如果開發商破產了,那么消費者還要將房屋給銀行,做到“錢房兩空”;這是我們的制度設計問題。

    (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

    【釋義】這一款沒有什么難的,一般人一看就明白;其實這還是制度設計的問題,屬于物權變動的內容;只是中國這樣的事情太多,不僅你沒有入住的房屋,有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣,不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。

    第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

    【釋義】第八條強調的是合同違約責任,以合同有效為前提;而此條強調的實際上是一種締約過失責任,也就是說當合同不成立或者無效時,開發商也要承擔責任;此條甚好!但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好!

    (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

    (二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

    (三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

    【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護,保是寫得不是很具體,就是如何確認“故意隱瞞”這一事實,因為法律上說好說,但是在訴訟中做起來可以難了,這個法律環境是很難證明的,所以法官們想做好事,也不好做,只能讓律師來證明了。

    第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

    【釋義】象此條所述行為本來可以確認為詐騙,但是因為中國房地產市場中這種行為太多了,再加上房屋不動產又不象動產一樣可以移動,大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認為是詐騙了,這實在是一種對犯罪的縱容,此條不好,大大的不好。

    第十一條 對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

    房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;

    【釋義】此條前半句沒有什么可說的,說得都是應當說的內容。

    買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

    【釋義】此條的后半句則有問題了,什么叫“無正當理由”?為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效?為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”?為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”,總是強調消費者的單方責任,而不強調開發商的交付義務?

    第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    【釋義】這里面什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”,什么是法律意義上的“主體結構”?與技術意義上的“主體結構”是否一樣?法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣?此條是強調質量問題的,如果出現了這種問題什么辦:主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦?我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行?也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車,這樣的合同能否解除?

    第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    【釋義】此款表面看來很好,但實際一用又極為不好,什么叫“嚴重影響正常居住使用”,例如:某宅一用廁所,則樓下廁所開始下雨;另一處客廳中間有一大煤氣立柱;還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”?法律不清則責任不明,責任不明則易枉法裁判。

    交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

    第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:

    (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;

    (二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

    【釋義】這個司法解釋早就開始準備了,我本來以為會在面積問題上有所突破,例如:業主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發企業與測量企業共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規定,但是很顯然,司法解釋依然沒有說清楚這一點,例如:如果套內實用面積減少10%,但總建筑面積僅減少2%,能不能解除合同?看來這又給我們留下了很多工作;中國消費者維權的道路已經很漫長了,中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。

    第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

    【釋義】這一條寫得不錯,可以舉個例子來說明:本來合同約定20xx年1月1日交房,但是開發商到了20xx年1月10日還沒有交房,于是業主就開始行使催告權:“開發商,你20xx年2月1日前一定要給我房,我急著結婚用”。但“經催告后在三個月的合理期限內”也就是20xx年5月1日前開發商還沒有交付,已經從根本上影響我得“非典”了,于是我要求解除合同,法院應當支持;不過注意,最后可是說明“另有約定的除外”,所以和開發商簽字一定要小心。

    法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

    【釋義】這一條也舉個例子:本來合同約定20xx年1月1日交房,但是開發商到了20xx年1月10日還沒有交房,于是業主于20xx年2月1日發掛號信說: “開發商,你不交房影響了我得非典了,我準備解除合同”,那么到20xx年5月1日前消費者都可以解除合同;而且如果到了20xx年4月30日,我還想再等等看一看,那么可以再發一封信,又可以延長三個月。

    但是,如果你一封信也沒有發,或者說是沒有任何證據可以證明你發了信了,那么你的解除權行使日期到20xx年1月2日截止,消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了!

    第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

    【釋義】此條的依據是《合同法》第114條所說的:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?!?/p>

    但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解,因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”,為什么這里又說“以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少”,一個是100%,一個是30%,這倒底是怎么一回事呢?答案可能有以下幾個:

    1、法官們寫錯了,他們因為非典太忙了,可能少寫了幾個字;

    2、第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況,而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況;不過當合同解除時也有違約金啊,所以有點難以理解。

    我對消費者有一個建議:當你的合同可能被判無效或者被撤銷時,你就直接要求兩倍賠償;當你的合同要求解除時,你也要兩倍賠償,但是最好別提違約金;不過,你如果不提違約金,又會出現另外一種風險,就是法官并不支持兩倍賠償,怎么辦呢?只能看你的運氣了。

    第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

    逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

    【釋義】此條簡單是從《商品房買賣合同補充協議范本204條》中抄下來的,只是我當時說是租金是實際發生的租金,而此處寫得是擬制的租金,我如果在合同里這么寫可能被認為無效條款,所以說司法解釋的要求比我得要求還要高,沒有辦法,誰讓人家是最高法院呢。

    第十八條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

    (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

    (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

    (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

    合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚的條款了,從1949年建國以來,沒有任何一個法律、法規、規章、文件或者領導講話,說過辦理產權證不準時要承擔違約責任,這次說得是非常具體了,是“三個代表”最直接的體現。

    第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    【釋義】此條與第十八條是不一樣的,上條說是的違約責任,此條說是解除合同,而且強調是由于出賣人的責任;只是留了一個小尾巴:什么是出賣人的責任呢?這又是給雙方律師提供了辯論的機會。

    另外,《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定全文如下:“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,并提供必要的證明文件?!备魑豢垂僮⒁?,此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務,也別以為是開發商的義務。

    第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。

    【釋義】此條寫得是商品房的批發業務,提出了一個新概念:“包銷人”,其實就是銷售代理,所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同,可能會有一定的風險。

    第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

    【釋義】對消費者沒有什么太多的影響,但是如果開發商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了,就會有點麻煩了。

    第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛,人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的,按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

    【釋義】前面所說都是實體問題,此條說的是審判程序問題,此處將代理商做為第三人對待,三角合同最難處理,請消費者在簽訂合同時務必與開發商簽訂買賣合同,如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。

    第二十三條 商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

    【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況,現在這種事情越來越多了,因為“假貸” 越來越多,銀行也怕了,所以有時看著業主長相不對就不敢貸款了;只是少了一個條款:如果因為消費者的原因不能取得貸款,消費者是否有權解除買賣合同?就是說銀行不給我貸款了,我能不買房了嗎?此等情況會在非典后日益增加,不知道法院會怎么處理。

    第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。

    【釋義】此條是共同保護開發商、消費者的,因為只有在處理銀行合同中,兩者才有可能站在同一條壕溝里,這種機會并不是很多,希望各位要珍惜。

    第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

    【釋義】此款也是審判程序方面的規定,就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。

    商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

    【釋義】寫到這里我到想起一種情況,如果消費者與開發商之間的爭議是由法院管轄的,那么銀行非常容易加入進來,但是如果是由仲裁委員會來管轄,由于仲裁程序沒有第三人的制度,所以銀行很難加入進來,這時的情況就比較難辦了。

    另外,在《商品房擔保貸款合同》里,各方的身份如下是不一樣的;在貸款合同里,銀行是貸款人,消費者是借款人;在擔保合同里,開發商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人;在抵押保同里,消費者是抵押人,銀行是抵押權人。

    第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續,擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的,應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的,應當列為共同被告。

    【釋義】此條可以解釋為:如果消費者不能按時向銀行還貸,在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(這時銀行拿不到房屋)的情況下,如果銀行起訴消費者,那么應當通知開發商參加,潛臺詞是:如果銀行贏了官司,開發商就要將房屋給銀行,雖然房屋并沒有抵押給銀行;這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記,主要目的是為了保護大中華的銀行。

    第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的,不應當追加出賣人為當事人,但出賣人提供保證的除外。

    【釋義】此條也是為了保護銀行的,只是讓銀行對開發商網開一面,平時都是朋友,現在已經有消費者頂帳了,就不要再拉上開發商了,當然開發商提供了保證的除外。

    第二十八條 本解釋自20xx年6月1日起施行。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的,適用本解釋。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

    【釋義】此條可謂是全文的畫龍點眼之作,過去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為,而此條則是明確只要沒有結案的案件都可以適用,所以我的幾個案件要堅決拖到20xx年兒童節以后再開庭。

    商品房買賣合同司法解釋


    商品房買賣合同司法解釋,關于標準房屋買賣合同書,下面小編為大家整理推薦二手房屋買賣合同范文,歡迎閱讀參考!

    合同約定面積

    本條款提示點:

    1、面積確認標準

    本條規定以建筑面積或套內建筑面積為面積確認的依據標準,但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據標準。

    2、產權登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理

    產權登記面積是指房地產行政主管部門確認登記的面積,一般情形下產權登記面積即等同于購房人實際所得到的面積,但如果產權登記測繪單位所作出的測量結果與購房人的實得面積不符,購房人依舊有權利聘請專業測量公司重新測量,并要求房地產行政主管部門對原產權登記面積作出修正處理。

    3、自行約定的方式

    基于設計原因,施工原因以及其他原因,開發商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規定簽訂面積差異處理條款,而建議購房人選擇自行約定的方式,常見的約定方式包括:

    (1)買受人不要求退房,按照產權登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題,如某合同原定面積為80平方米,建成面積達120平方米,即使開發商主張該特別約定,由于約定面積差異已經對原合同造成了實質性破壞,法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)

    (2)正負3%內實施多退少補,多于3%部分按原單價打折計算房價;少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;

    (3)將《辦法》規定的臨界點3%調整為臨界點5%;(從開發商的利益分析,此條款最符合其利益)

    (4)總價包死條款,即無論產權登記面積是否與約定面積發生差異,均按約定總價計算房款。(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤,購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷,很少有開發商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的,而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。)

    相比而言,上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權益,因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。

    北京市國土資源和房屋管理局擬定的北京版式范文本中采用的是建筑面積差異與處理條款,更重視了對購房人權益的保障。

    第六條 付款方式及期限。

    買受人按下列第__________種方式按期付款:

    1、一次性付款_______________________________________.

    2、分期付款__________________________________________.

    3、其他方式_________________________________________.

    【釋義】本條是對付款方式及付款時間的約定

    本條款提示點:

    1、一次性付款

    (1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內向開發商支付完畢100%的購房款,但在實踐當中,不少開發商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款,留存5%-10%的購房款至房屋交接或權證發放時再行給付。

    (2)開發商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式,往往會在商品房定價的基礎上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式,可以適時提出折扣請求。

    2、按揭付款

    (1)按揭付款不屬于分期付款,現在開發商與銀行已經在付款方式上取得可高度一致,就是銀行為按揭客戶向開發商提供一次性付款。對開發商而言,按揭購房人在完善其按揭貸款手續后就已經獲得了銀行支付的全額房款,購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已。

    (2)按揭付款方式所產生的法律關系:

    A.主合同關系有兩個:一是開發商與購房人之間的商品房買賣合同關系;二是購房人與銀行之間的借款合同關系,

    B.從合同關系有三個:一是購房人以所購物業作為抵押物與銀行之間發生的抵押合同關系;二是開發商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系(有的銀行還要求開發商提供一定數額的保證金擔保);三是銀行與開發商之間的回購法律關系,即當購房人逾期未還款構成違約,銀行依法處分抵押房產,開發商向銀行承諾無條件回購該房產,并將回購房款優先直接清償銀行貸款本息,對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。

    (3)按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款,該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發放貸款,并與其簽訂《借款合同》,如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的,則該條款對買賣雙方不具備約束力,由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任,當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》,開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能,則需要由責任人承擔其相應的違約責任,如購房人不提供或提供虛假的申貸資料,開發商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。

    (4)按揭付款方式后續法律問題

    A.因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除,致使按揭貸款的目的無法實現,買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同,開發商應將所收款項分別退還給購房人和銀行;

    B.開發商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種:一是階段性保證擔保,即開發商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并將其房屋所有權辦理他項權利登記之日止;二是全程保證擔保,即開發商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院司法解釋的規定,購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款,但是已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續,銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優先受償的,不應當追加開發商為共同被告,開發商提供全程擔保的除外。如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續,則開發商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。

    開發商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務,還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析,按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛,即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患,開發商如不重視此類糾紛的預防和風險防范,將造成不必要的經濟損失。

    第七條 買受人逾期付款的違約責任。

    買受人如未按本合同規定的時間付款,按下列第__________種方式處理:

    1.按逾期時間,分別處理(不作累加)

    (1)逾期在_____日之內,自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金,合同繼續履行;

    (2)逾期超過_____日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的,經出賣人同意,合同繼續履行,自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 _____(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

    本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的,按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

    2. _________________________________________________.

    【釋義】本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款

    本條款提示點;

    1、逾期付款違約責任分析

    逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為,逾期付款未達一定期間,構成根本違約。構成一般違約的,守約方有權要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構成根本違約的,守約方除有權單方面解除合同外,還有權要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經濟損失。

    基于一般違約與根本違約的理論依據,示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。

    2、如何設定一般違約與根本違約的合理期間

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使,逾期不行使的,解除權消滅。

    從上述司法解釋分析,基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產,司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解,不主張權利人過快的享有單方解約權。因此,我們建議:在設定本條所規定的開發商有單方解約權的期間條款時,一般應定為3個月為宜,至少不應少于2個月,如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉困難而不能如期履約,購房人亦有合理期間進行調整。

    3、逾期付款違約金標準的設定

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定:當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失 30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。該《解釋》第十七條又規定:商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算發法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

    結合上述兩條司法解釋,逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區間內:不低于同期銀行活期存款利率標準,不高于同期銀行逾期貸款利率的130%.設定的標準如果低于或高于上述期間,都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。

    同期銀行貸款利率標準:

    1996年5月16日前:每天萬分之三,年利率為10.95%;

    1996年5月17日1999年1月29日的每天萬分之五,年利率為18.25%;

    1999年1月302000年11月21日的每天萬分之四,年利率為 14.6%;

    2000年11月22日20xx年3月16日的每天萬分之二點一,年利率為7.665%;

    20xx年3月17日至今,在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加30%-50%.

    個案分析:李小姐每月要還銀行貸款5000元,按照銀行對大多數客戶執行的5年期

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    買賣合同的基本特征,買賣合同是有償合同。買賣合同的實質是以等價有償方式轉讓標的物的所有權,即出賣人移轉標的物的所有權于買方,買方向出賣人支付價款,以下由小編推薦二手房買賣合同全文參考閱讀。

    二手房買賣合同全文

    賣方:_______________________________(以下簡稱甲方)

    買方:_______________________________(以下簡稱乙方)

    1、為房屋買賣有關事宜,經雙方協商,訂合同如下:甲方自愿下列房屋賣給乙方所有,

    1.房屋狀況:(請按《房屋所有權證》填寫)

    房 屋 座 落

    幢號 室號 套(間)數 建筑結構 總層數 建筑面積(平方方) 用途

    2.該房屋的土地使用權取得方式:出讓(XX)、劃撥(XX)。

    2、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元,(大寫)_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。

    乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清,付款方式:

    3、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓。

    4、出賣的房屋如存在產權糾紛,由甲方承擔全部責任。

    5、本合同經雙方簽章并經嘉興市房地產交易管理所審查鑒定后生效,并對雙方都具有約束力,應嚴格履行。如有違約,違約方愿承擔違約責任,并賠償損失,支付違約費用。

    6、雙方愿按國家規定交納稅、費及辦理有關手續。未盡事宜,雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議,雙方協商解決;協商不成的,雙方愿向(___________)仲裁委員會申請仲裁。

    7、本合同1式4份,甲、乙雙方及稅務部門各1份,房管部門1份。

    8、雙方約定的其它事項:_____________________________________

    甲方(簽名或蓋章)_______________ 乙方(簽名或蓋章)_______________ 監證機關:_______________

    代理人(簽名或蓋章)_____________________ 代理人(簽名或蓋章)______________________

    簽訂日期:___________年____月____日

    出賣人: (以下簡稱甲方)

    住所地:

    法定代表人:

    買受人:(以下簡稱乙方)

    住所地:

    法定代表人:

    甲、乙雙方根據《中華人民共和國合同法》等有關法律規定,在平等、自愿的基礎上,經充分協商,就乙方購買甲方產品達成以下買賣合同條款。

    一、產品名稱、型號、數量

    二、產品質量

    1、質量標準:

    2、乙方對產品質量的特殊要求:

    3、乙方對產品包裝的特殊要求:

    4、乙方對產品質量有異議的,應當在收到產品后五日內提出確有證據的書面異議并通知到甲方;逾期不提出異議的,視為甲方產品質量符合本合同約定要求。但乙方使用甲方產品的,不受上述期限限制,視為甲方產品符合合同約定要求。

    三、產品價款

    1、產品的單價與總價:

    上述貨物的含稅價為:

    總價款為:

    2、甲方產品的包裝費用、運輸費用、保險費用及交付時的上下列支費用等按下列約定承擔:

    甲方產品的包裝物由 提供,包裝費用由 承擔。

    甲主產品的運輸由 辦理,運輸費用由 承擔。

    甲方產品的保險由 辦理,保險費用由 承擔。

    甲方產品交付時的上下力支費用由 承擔。

    乙方承擔的上述費用,乙方應當在甲方交貨前一次性給付甲方。

    四、產品交付

    甲方產品交付方式為:乙方提貨/甲方送貨/甲方代辦托運。

    產品交付地點為甲方所在地,交貨時間為合同生效后 天,若乙方對甲方產品有特殊要求的,甲方應當在乙方提供相關確認文件后 天內交貨。但乙方未能按約定付款甲方有權拒絕交貨,乙方未能及時提供相應文件的,甲方有權延期交貨。

    在合同約定期限內甲方違約未能及時交貨的,產品的滅失、毀損的風險由甲方承擔;產品交付后或乙方違約致使甲方拒絕交貨、延期交貨的,產品的滅失、毀損的風險由乙方承擔。

    五、價款結算

    乙方應在本合同書簽訂 日內向甲方預付貨款 元,甲方交付前給付價款 元,余款由乙方在收到甲方產品之日起 天內付清。

    乙方應當以現金、支票或即期銀行承兌匯票方式支付甲方價款。

    雙方同意乙方未能付清所有價款之前,甲方產品的所有權仍屬于甲方所有。

    六、合同的解除與終止

    雙方協商一致的,可以終止合同的履行。一方根本性違約的,另一方有權解除合同,但應當及時書面通知到對方。

    七、商業秘密

    乙方在簽訂和履行本合同中知悉的甲方的全部信息(包括技術信息和經營信息等)均為甲方的商業秘密。

    無論何種原因終止、解除本合同的,乙方同意對在簽訂和履行本合同中知悉的甲方的商業秘密承擔保密義務。非經甲方書面同意或為履行本合同義務之需要,乙方不得使用、披露甲方的商業秘密。

    乙方違反上述約定的,應當賠償由此給甲方造成的全部損失。

    八、違約責任

    本合同簽訂后,任何一方違約,都應當承擔違約金 元。若違約金不足以彌補守約方損失的,違約方應當賠償給守約方造成的一切損失(包括直接損失、可得利益損失及主張權利的費用等)。

    九、不可抗力

    因火災、戰爭、罷工、自然災害等不可抗力因素而致本合同不能履行的,雙方終止合同的履行,各自的損失各自承擔。不可抗力因素消失后,雙方需要繼續履行合同的,由雙方另行協商。

    因不可抗力終止合同履行的一方,應當于事件發生后 日內向對方提供有權部門出具的發生不可抗力事件的文件并及時通知對方。未履行通知義務而致損失擴大的,過錯方應當承擔賠償責任。

    十、其他約定事項

    1、乙方聯系人或授權代表在履行合同過程中對甲方所作的任何承諾、通知等,都對乙方具有約束力,具有不可撤銷性。

    2、簽訂或履行合同過程中,非經甲方書面同意或確認,乙方對甲方任何人員的個人借款,均不構成乙方對甲方的預付款或已付款款項。

    3、乙方聯系地址、電話等發生變化的,應當及時通知到甲方,在乙方通知到甲方前,甲方按本合同列明的聯系方式無法與乙方聯系的,由乙方承擔相應的責任。

    4、本合同未約定的事項,由雙方另行簽訂補充協議,補充協議與本合同書具有同等法律效力。

    5、乙方應當在簽訂合同時向甲方提供其合法經營的證明文件,并作為本合同的附件。

    6、簽訂本合同時,雙方確認的合同附件為本合同不可分割的組成部分,與本合同具有同,同等法律效力。

    十一、爭議解決

    本合同履行過程中產生爭議的,雙方可協商解決。協商不成的,應向甲方所在地人民法院提起訴訟解決。

    十二、明示條款:

    甲、乙雙方對本合同的條款已充分閱讀,完全理解每一條款的真實意思表示,愿意簽訂并遵守本合同的全部約定。

    十三、本合同經雙方蓋章或授權代表簽字后生效。

    十四、本合同書一式四份,雙方各執二份。

    甲方 : 乙方:

    委托代理人: 委托代理人:

    電 話: 電 話:

    傳 真: 傳 真:

    年 月 日

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    最新《中華人民共和國勞動合同法》修正版全文

    目錄
    第一章 總則
    第二章 勞動合同的訂立
    第三章 勞動合同的履行和變更
    第四章 勞動合同的解除和終止
    第五章 特別規定
    第六章 監督檢查
    第七章 法律責任
    第八章 附則
    第一章 總則
    第一條 為了完善勞動合同制度,明確勞動合同雙方當事人的權利和義務,保護勞動者的合法權益,構建和發展和諧穩定的勞動關系,制定本法。
    第二條 中華人民共和國境內的企業、個體經濟組織、民辦非企業單位等組織(以下稱用人單位)與勞動者建立勞動關系,訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同,適用本法。
    國家機關、事業單位、社會團體和與其建立勞動關系的勞動者,訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同,依照本法執行。
    第三條 訂立勞動合同,應當遵循合法、公平、平等自愿、協商一致、誠實信用的原則。
    依法訂立的勞動合同具有約束力,用人單位與勞動者應當履行勞動合同約定的義務。
    第四條 用人單位應當依法建立和完善勞動規章制度,保障勞動者享有勞動權利、履行勞動義務。
    用人單位在制定、修改或者決定有關勞動報酬、工作時間、休息休假、勞動安全衛生、保險福利、職工培訓、勞動紀律以及勞動定額管理等直接涉及勞動者切身利益的規章制度或者重大事項時,應當經職工代表大會或者全體職工討論,提出方案和意見,與工會或者職工代表平等協商確定。
    在規章制度和重大事項決定實施過程中,工會或者職工認為不適當的,有權向用人單位提出,通過協商予以修改完善。
    用人單位應當將直接涉及勞動者切身利益的規章制度和重大事項決定公示,或者告知勞動者。
    第五條 縣級以上人民政府勞動行政部門會同工會和企業方面代表,建立健全協調勞動關系三方機制,共同研究解決有關勞動關系的重大問題。
    第六條 工會應當幫助、指導勞動者與用人單位依法訂立和履行勞動合同,并與用人單位建立集體協商機制,維護勞動者的合法權益。
    第二章 勞動合同的訂立
    第七條 用人單位自用工之日起即與勞動者建立勞動關系。用人單位應當建立職工名冊備查。
    第八條 用人單位招用勞動者時,應當如實告知勞動者工作內容、工作條件、工作地點、職業危害、安全生產狀況、勞動報酬,以及勞動者要求了解的其他情況;用人單位有權了解勞動者與勞動合同直接相關的基本情況,勞動者應當如實說明。
    第九條 用人單位招用勞動者,不得扣押勞動者的居民身份證和其他證件,不得要求勞動者提供擔?;蛘咭云渌x向勞動者收取財物。
    第十條 建立勞動關系,應當訂立書面勞動合同。
    已建立勞動關系,未同時訂立書面勞動合同的,應當自用工之日起一個月內訂立書面勞動合同。
    用人單位與勞動者在用工前訂立勞動合同的,勞動關系自用工之日起建立。
    第十一條 用人單位未在用工的同時訂立書面勞動合同,與勞動者約定的勞動報酬不明確的,新招用的勞動者的勞動報酬按照集體合同規定的標準執行;沒有集體合同或者集體合同未規定的,實行同工同酬。
    第十二條 勞動合同分為固定期限勞動合同、無固定期限勞動合同和以完成一定工作任務為期限的勞動合同。
    第十三條 固定期限勞動合同,是指用人單位與勞動者約定合同終止時間的勞動合同。
    用人單位與勞動者協商一致,可以訂立固定期限勞動合同。
    第十四條 無固定期限勞動合同,是指用人單位與勞動者約定無確定終止時間的勞動合同。
    用人單位與勞動者協商一致,可以訂立無固定期限勞動合同。有下列情形之一,勞動者提出或者同意續訂、訂立勞動合同的,除勞動者提出訂立固定期限勞動合同外,應當訂立無固定期限勞動合同:
    (一)勞動者在該用人單位連續工作滿十年的;
    (二)用人單位初次實行勞動合同制度或者國有企業改制重新訂立勞動合同時,勞動者在該用人單位連續工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的;
    (三)連續訂立二次固定期限勞動合同,且勞動者沒有本法第三十九條和第四十條第一項、第二項規定的情形,續訂勞動合同的。
    用人單位自用工之日起滿一年不與勞動者訂立書面勞動合同的,視為用人單位與勞動者已訂立無固定期限勞動合同。
    第十五條 以完成一定工作任務為期限的勞動合同,是指用人單位與勞動者約定以某項工作的完成為合同期限的勞動合同。
    用人單位與勞動者協商一致,可以訂立以完成一定工作任務為期限的勞動合同。
    第十六條 勞動合同由用人單位與勞動者協商一致,并經用人單位與勞動者在勞動合同文本上簽字或者蓋章生效。
    勞動合同文本由用人單位和勞動者各執一份。
    第十七條 勞動合同應當具備以下條款:
    (一)用人單位的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人;
    (二)勞動者的姓名、住址和居民身份證或者其他有效身份證件號碼;
    (三)勞動合同期限;
    (四)工作內容和工作地點;
    (五)工作時間和休息休假;
    (六)勞動報酬;
    (七)社會保險;
    (八)勞動保護、勞動條件和職業危害防護;
    (九)法律、法規規定應當納入勞動合同的其他事項。
    勞動合同除前款規定的必備條款外,用人單位與勞動者可以約定試用期、培訓、保守秘密、補充保險和福利待遇等其他事項。
    第十八條 勞動合同對勞動報酬和勞動條件等標準約定不明確,引發爭議的,用人單位與勞動者可以重新協商;協商不成的,適用集體合同規定;沒有集體合同或者集體合同未規定勞動報酬的,實行同工同酬;沒有集體合同或者集體合同未規定勞動條件等標準的,適用國家有關規定。
    第十九條 勞動合同期限三個月以上不滿一年的,試用期不得超過一個月;勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過二個月;三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同,試用期不得超過六個月。
    同一用人單位與同一勞動者只能約定一次試用期。
    以完成一定工作任務為期限的勞動合同或者勞動合同期限不滿三個月的,不得約定試用期。
    試用期包含在勞動合同期限內。勞動合同僅約定試用期的,試用期不成立,該期限為勞動合同期限。
    第二十條 勞動者在試用期的工資不得低于本單位相同崗位最低檔工資或者勞動合同約定工資的百分之八十,并不得低于用人單位所在地的最低工資標準。
    第二十一條 在試用期中,除勞動者有本法第三十九條和第四十條第一項、第二項規定的情形外,用人單位不得解除勞動合同。用人單位在試用期解除勞動合同的,應當向勞動者說明理由。
    第二十二條 用人單位為勞動者提供專項培訓費用,對其進行專業技術培訓的,可以與該勞動者訂立協議,約定服務期。
    勞動者違反服務期約定的,應當按照約定向用人單位支付違約金。違約金的數額不得超過用人單位提供的培訓費用。用人單位要求勞動者支付的違約金不得超過服務期尚未履行部分所應分攤的培訓費用。
    用人單位與勞動者約定服務期的,不影響按照正常的工資調整機制提高勞動者在服務期期間的勞動報酬。
    第二十三條 用人單位與勞動者可以在勞動合同中約定保守用人單位的商業秘密和與知識產權相關的保密事項。
    對負有保密義務的勞動者,用人單位可以在勞動合同或者保密協議中與勞動者約定競業限制條款,并約定在解除或者終止勞動合同后,在競業限制期限內按月給予勞動者經濟補償。勞動者違反競業限制約定的,應當按照約定向用人單位支付違約金。
    第二十四條 競業限制的人員限于用人單位的高級管理人員、高級技術人員和其他負有保密義務的人員。競業限制的范圍、地域、期限由用人單位與勞動者約定,競業限制的約定不得違反法律、法規的規定。
    在解除或者終止勞動合同后,前款規定的人員到與本單位生產或者經營同類產品、從事同類業務的有競爭關系的其他用人單位,或者自己開業生產或者經營同類產品、從事同類業務的競業限制期限,不得超過二年。
    第二十五條 除本法第二十二條和第二十三條規定的情形外,用人單位不得與勞動者約定由勞動者承擔違約金。
    第二十六條 下列勞動合同無效或者部分無效:
    (一)以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同的;
    (二)用人單位免除自己的法定責任、排除勞動者權利的;
    (三)違反法律、行政法規強制性規定的。
    對勞動合同的無效或者部分無效有爭議的,由勞動爭議仲裁機構或者人民法院確認。
    第二十七條 勞動合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。
    第二十八條 勞動合同被確認無效,勞動者已付出勞動的,用人單位應當向勞動者支付勞動報酬。勞動報酬的數額,參照本單位相同或者相近崗位勞動者的勞動報酬確定。
    第三章 勞動合同的履行和變更
    第二十九條 用人單位與勞動者應當按照勞動合同的約定,全面履行各自的義務。
    第三十條 用人單位應當按照勞動合同約定和國家規定,向勞動者及時足額支付勞動報酬。
    用人單位拖欠或者未足額支付勞動報酬的,勞動者可以依法向當地人民法院申請支付令,人民法院應當依法發出支付令。
    第三十一條 用人單位應當嚴格執行勞動定額標準,不得強迫或者變相強迫勞動者加班。用人單位安排加班的,應當按照國家有關規定向勞動者支付加班費。

    第三十二條 勞動者拒絕用人單位管理人員違章指揮、強令冒險作業的,不視為違反勞動合同。
    勞動者對危害生命安全和身體健康的勞動條件,有權對用人單位提出批評、檢舉和控告。
    第三十三條 用人單位變更名稱、法定代表人、主要負責人或者投資人等事項,不影響勞動合同的履行。
    第三十四條 用人單位發生合并或者分立等情況,原勞動合同繼續有效,勞動合同由承繼其權利和義務的用人單位繼續履行。
    第三十五條 用人單位與勞動者協商一致,可以變更勞動合同約定的內容。變更勞動合同,應當采用書面形式。
    變更后的勞動合同文本由用人單位和勞動者各執一份。
    第四章 勞動合同的解除和終止
    第三十六條 用人單位與勞動者協商一致,可以解除勞動合同。
    第三十七條 勞動者提前三十日以書面形式通知用人單位,可以解除勞動合同。勞動者在試用期內提前三日通知用人單位,可以解除勞動合同。
    第三十八條 用人單位有下列情形之一的,勞動者可以解除勞動合同:
    (一)未按照勞動合同約定提供勞動保護或者勞動條件的;
    (二)未及時足額支付勞動報酬的;
    (三)未依法為勞動者繳納社會保險費的;
    (四)用人單位的規章制度違反法律、法規的規定,損害勞動者權益的;
    (五)因本法第二十六條第一款規定的情形致使勞動合同無效的;
    (六)法律、行政法規規定勞動者可以解除勞動合同的其他情形。
    用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強迫勞動者勞動的,或者用人單位違章指揮、強令冒險作業危及勞動者人身安全的,勞動者可以立即解除勞動合同,不需事先告知用人單位。
    第三十九條 勞動者有下列情形之一的,用人單位可以解除勞動合同:
    (一)在試用期間被證明不符合錄用條件的;
    (二)嚴重違反用人單位的規章制度的;
    (三)嚴重失職,營私舞弊,給用人單位造成重大損害的;
    (四)勞動者同時與其他用人單位建立勞動關系,對完成本單位的工作任務造成嚴重影響,或者經用人單位提出,拒不改正的;
    (五)因本法第二十六條第一款第一項規定的情形致使勞動合同無效的;
    (六)被依法追究刑事責任的。
    第四十條 有下列情形之一的,用人單位提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后,可以解除勞動合同:
    (一)勞動者患病或者非因工負傷,在規定的醫療期滿后不能從事原工作,也不能從事由用人單位另行安排的工作的;
    (二)勞動者不能勝任工作,經過培訓或者調整工作崗位,仍不能勝任工作的;
    (三)勞動合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化,致使勞動合同無法履行,經用人單位與勞動者協商,未能就變更勞動合同內容達成協議的。
    第四十一條 有下列情形之一,需要裁減人員二十人以上或者裁減不足二十人但占企業職工總數百分之十以上的,用人單位提前三十日向工會或者全體職工說明情況,聽取工會或者職工的意見后,裁減人員方案經向勞動行政部門報告,可以裁減人員:
    (一)依照企業破產法規定進行重整的;
    (二)生產經營發生嚴重困難的;
    (三)企業轉產、重大技術革新或者經營方式調整,經變更勞動合同后,仍需裁減人員的;
    (四)其他因勞動合同訂立時所依據的客觀經濟情況發生重大變化,致使勞動合同無法履行的。
    裁減人員時,應當優先留用下列人員:
    (一)與本單位訂立較長期限的固定期限勞動合同的;
    (二)與本單位訂立無固定期限勞動合同的;
    (三)家庭無其他就業人員,有需要扶養的老人或者未成年人的。
    用人單位依照本條第一款規定裁減人員,在六個月內重新招用人員的,應當通知被裁減的人員,并在同等條件下優先招用被裁減的人員。
    第四十二條 勞動者有下列情形之一的,用人單位不得依照本法第四十條、第四十一條的規定解除勞動合同:
    (一)從事接觸職業病危害作業的勞動者未進行離崗前職業健康檢查,或者疑似職業病病人在診斷或者醫學觀察期間的;
    (二)在本單位患職業病或者因工負傷并被確認喪失或者部分喪失勞動能力的;
    (三)患病或者非因工負傷,在規定的醫療期內的;
    (四)女職工在孕期、產期、哺乳期的;
    (五)在本單位連續工作滿十五年,且距法定退休年齡不足五年的;
    (六)法律、行政法規規定的其他情形。
    第四十三條 用人單位單方解除勞動合同,應當事先將理由通知工會。用人單位違反法律、行政法規規定或者勞動合同約定的,工會有權要求用人單位糾正。用人單位應當研究工會的意見,并將處理結果書面通知工會。
    第四十四條 有下列情形之一的,勞動合同終止:
    (一)勞動合同期滿的;
    (二)勞動者開始依法享受基本養老保險待遇的;
    (三)勞動者死亡,或者被人民法院宣告死亡或者宣告失蹤的;
    (四)用人單位被依法宣告破產的;
    (五)用人單位被吊銷營業執照、責令關閉、撤銷或者用人單位決定提前解散的;
    (六)法律、行政法規規定的其他情形。
    第四十五條 勞動合同期滿,有本法第四十二條規定情形之一的,勞動合同應當續延至相應的情形消失時終止。但是,本法第四十二條第二項規定喪失或者部分喪失勞動能力勞動者的勞動合同的終止,按照國家有關工傷保險的規定執行。
    第四十六條 有下列情形之一的,用人單位應當向勞動者支付經濟補償:
    (一)勞動者依照本法第三十八條規定解除勞動合同的;
    (二)用人單位依照本法第三十六條規定向勞動者提出解除勞動合同并與勞動者協商一致解除勞動合同的;
    (三)用人單位依照本法第四十條規定解除勞動合同的;
    (四)用人單位依照本法第四十一條第一款規定解除勞動合同的;
    (五)除用人單位維持或者提高勞動合同約定條件續訂勞動合同,勞動者不同意續訂的情形外,依照本法第四十四條第一項規定終止固定期限勞動合同的;
    (六)依照本法第四十四條第四項、第五項規定終止勞動合同的;
    (七)法律、行政法規規定的其他情形。
    第四十七條 經濟補償按勞動者在本單位工作的年限,每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的,按一年計算;不滿六個月的,向勞動者支付半個月工資的經濟補償。
    勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設區的市級人民政府公布的本地區上年度職工月平均工資三倍的,向其支付經濟補償的標準按職工月平均工資三倍的數額支付,向其支付經濟補償的年限最高不超過十二年。
    本條所稱月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。
    第四十八條 用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同,勞動者要求繼續履行勞動合同的,用人單位應當繼續履行;勞動者不要求繼續履行勞動合同或者勞動合同已

    經不能繼續履行的,用人單位應當依照本法第八十七條規定支付賠償金。
    第四十九條 國家采取措施,建立健全勞動者社會保險關系跨地區轉移接續制度。
    第五十條 用人單位應當在解除或者終止勞動合同時出具解除或者終止勞動合同的證明,并在十五日內為勞動者辦理檔案和社會保險關系轉移手續。
    勞動者應當按照雙方約定,辦理工作交接。用人單位依照本法有關規定應當向勞動者支付經濟補償的,在辦結工作交接時支付。
    用人單位對已經解除或者終止的勞動合同的文本,至少保存二年備查。
    第五章 特別規定
    第一節 集體合同
    第五十一條 企業職工一方與用人單位通過平等協商,可以就勞動報酬、工作時間、休息休假、勞動安全衛生、保險福利等事項訂立集體合同。集體合同草案應當提交職工代表大會或者全體職工討論通過。
    集體合同由工會代表企業職工一方與用人單位訂立;尚未建立工會的用人單位,由上級工會指導勞動者推舉的代表與用人單位訂立。
    第五十二條 企業職工一方與用人單位可以訂立勞動安全衛生、女職工權益保護、工資調整機制等專項集體合同。
    第五十三條 在縣級以下區域內,建筑業、采礦業、餐飲服務業等行業可以由工會與企業方面代表訂立行業性集體合同,或者訂立區域性集體合同。
    第五十四條 集體合同訂立后,應當報送勞動行政部門;勞動行政部門自收到集體合同文本之日起十五日內未提出異議的,集體合同即行生效。
    依法訂立的集體合同對用人單位和勞動者具有約束力。行業性、區域性集體合同對當地本行業、本區域的用人單位和勞動者具有約束力。
    第五十五條 集體合同中勞動報酬和勞動條件等標準不得低于當地人民政府規定的最低標準;用人單位與勞動者訂立的勞動合同中勞動報酬和勞動條件等標準不得低于集體合同規定的標準。
    第五十六條 用人單位違反集體合同,侵犯職工勞動權益的,工會可以依法要求用人單位承擔責任;因履行集體合同發生爭議,經協商解決不成的,工會可以依法申請仲裁、提起訴訟。
    第二節 勞務派遣
    第五十七條 經營勞務派遣業務應當具備下列條件:
    (一)注冊資本不得少于人民幣二百萬元;
    (二)有與開展業務相適應的固定的經營場所和設施;
    (三)有符合法律、行政法規規定的勞務派遣管理制度;
    (四)法律、行政法規規定的其他條件。
    經營勞務派遣業務,應當向勞動行政部門依法申請行政許可;經許可的,依法辦理相應的公司登記。未經許可,任何單位和個人不得經營勞務派遣業務。
    第五十八條 勞務派遣單位是本法所稱用人單位,應當履行用人單位對勞動者的義務。勞務派遣單位與被派遣勞動者訂立的勞動合同,除應當載明本法第十七條規定的事項外,還應當載明被派遣勞動者的用工單位以及派遣期限、工作崗位等情況。
    勞務派遣單位應當與被派遣勞動者訂立二年以上的固定期限勞動合同,按月支付勞動報酬;被派遣勞動者在無工作期間,勞務派遣單位應當按照所在地人民政府規定的最低工資標準,向其按月支付報酬。
    第五十九條 勞務派遣單位派遣勞動者應當與接受以勞務派遣形式用工的單位(以下稱用工單位)訂立勞務派遣協議。勞務派遣協議應當約定派遣崗位和人員數量、派遣期限、勞動報酬和社會保險費的數額與支付方式以及違反協議的責任。
    用工單位應當根據工作崗位的實際需要與勞務派遣單位確定派遣期限,不得將連續用工期限分割訂立數個短期勞務派遣協議。
    第六十條 勞務派遣單位應當將勞務派遣協議的內容告知被派遣勞動者。
    勞務派遣單位不得克扣用工單位按照勞務派遣協議支付給被派遣勞動者的勞動報酬。
    勞務派遣單位和用工單位不得向被派遣勞動者收取費用。
    第六十一條 勞務派遣單位跨地區派遣勞動者的,被派遣勞動者享有的勞動報酬和勞動條件,按照用工單位所在地的標準執行。
    第六十二條 用工單位應當履行下列義務:
    (一)執行國家勞動標準,提供相應的勞動條件和勞動保護;
    (二)告知被派遣勞動者的工作要求和勞動報酬;
    (三)支付加班費、績效獎金,提供與工作崗位相關的福利待遇;
    (四)對在崗被派遣勞動者進行工作崗位所必需的培訓;
    (五)連續用工的,實行正常的工資調整機制。
    用工單位不得將被派遣勞動者再派遣到其他用人單位。
    第六十三條 被派遣勞動者享有與用工單位的勞動者同工同酬的權利。用工單位應當按照同工同酬原則,對被派遣勞動者與本單位同類崗位的勞動者實行相同的勞動報酬分配辦法。用工單位無同類崗位勞動者的,參照用工單位所在地相同或者相近崗位勞動者的勞動報酬確定。
    勞務派遣單位與被派遣勞動者訂立的勞動合同和與用工單位訂立的勞務派遣協議,載明或者約定的向被派遣勞動者支付的勞動報酬應當符合前款規定。
    第六十四條 被派遣勞動者有權在勞務派遣單位或者用工單位依法參加或者組織工會,維護自身的合法權益。
    第六十五條 被派遣勞動者可以依照本法第三十六條、第三十八條的規定與勞務派遣單位解除勞動合同。
    被派遣勞動者有本法第三十九條和第四十條第一項、第二項規定情形的,用工單位可以將勞動者退回勞務派遣單位,勞務派遣單位依照本法有關規定,可以與勞動者解除勞動合同。
    第六十六條 勞動合同用工是我國的企業基本用工形式。勞務派遣用工是補充形式,只能在臨時性、輔助性或者替代性的工作崗位上實施。
    前款規定的臨時性工作崗位是指存續時間不超過六個月的崗位;輔助性工作崗位是指為主營業務崗位提供服務的非主營業務崗位;替代性工作崗位是指用工單位的勞動者因脫產學習、休假等原因無法工作的一定期間內,可以由其他勞動者替代工作的崗位。
    用工單位應當嚴格控制勞務派遣用工數量,不得超過其用工總量的一定比例,具體比例由國務院勞動行政部門規定。
    第六十七條 用人單位不得設立勞務派遣單位向本單位或者所屬單位派遣勞動者。
    第三節 非全日制用工
    第六十八條 非全日制用工,是指以小時計酬為主,勞動者在同一用人單位一般平均每日工作時間不超過四小時,每周工作時間累計不超過二十四小時的用工形式。
    第六十九條 非全日制用工雙方當事人可以訂立口頭協議。
    從事非全日制用工的勞動者可以與一個或者一個以上用人單位訂立勞動合同;但是,后訂立的勞動合同不得影響先訂立的勞動合同的履行。
    第七十條 非全日制用工雙方當事人不得約定試用期。
    第七十一條 非全日制用工雙方當事人任何一方都可以隨時通知對方終止用工。終止用工,用人單位不向勞動者支付經濟補償。
    第七十二條 非全日制用工小時計酬標準不得低于用人單位所在地人民政府規定的最低小時工資標準。
    非全日制用工勞動報酬結算支付周期最長不得超過十五日。
    第六章 監督檢查
    第七十三條 國務院勞動行政部門負責全國勞動合同制度實施的監督管理。
    縣級以上地方人民政府勞動行政部門負責本行政區域內勞動合同制度實施的監督管理。
    縣級以上各級人民政府勞動行政部門在勞動合同制度實施的監督管理工作中,應當聽取工會、企業方面代表以及有關行業主管部門的意見。
    第七十四條 縣級以上地方人民政府勞動行政部門依法對下列實施勞動合同制度的情況進行監督檢查:
    (一)用人單位制定直接涉及勞動者切身利益的規章制度及其執行的情況;
    (二)用人單位與勞動者訂立和解除勞動合同的情況;
    (三)勞務派遣單位和用工單位遵守勞務派遣有關規定的情況;
    (四)用人單位遵守國家關于勞動者工作時間和休息休假規定的情況;
    (五)用人單位支付勞動合同約定的勞動報酬和執行最低工資標準的情況;
    (六)用人單位參加各項社會保險和繳納社會保險費的情況;
    (七)法律、法規規定的其他勞動監察事項。
    第七十五條 縣級以上地方人民政府勞動行政部門實施監督檢查時,有權查閱與勞動合同、集體合同有關的材料,有權對勞動場所進行實地檢查,用人單位和勞動者都應當如實提供有關情況和材料。
    勞動行政部門的工作人員進行監督檢查,應當出示證件,依法行使職權,文明執法。
    第七十六條 縣級以上人民政府建設、衛生、安全生產監督管理等有關主管部門在各自職責范圍內,對用人單位執行勞動合同制度的情況進行監督管理。
    第七十七條 勞動者合法權益受到侵害的,有權要求有關部門依法處理,或者依法申請仲裁、提起訴訟。
    第七十八條 工會依法維護勞動者的合法權益,對用人單位履行勞動合同、集體合同的情況進行監督。用人單位違反勞動法律、法規和勞動合同、集體

    合同的,工會有權提出意見或者要求糾正;勞動者申請仲裁、提起訴訟的,工會依法給予支持和幫助。
    第七十九條 任何組織或者個人對違反本法的行為都有權舉報,縣級以上人民政府勞動行政部門應當及時核實、處理,并對舉報有功人員給予獎勵。
    第七章 法律責任
    第八十條 用人單位直接涉及勞動者切身利益的規章制度違反法律、法規規定的,由勞動行政部門責令改正,給予警告;給勞動者造成損害的,應當承擔賠償責任。
    第八十一條 用人單位提供的勞動合同文本未載明本法規定的勞動合同必備條款或者用人單位未將勞動合同文本交付勞動者的,由勞動行政部門責令改正;給勞動者造成損害的,應當承擔賠償責任。
    第八十二條 用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的,應當向勞動者每月支付二倍的工資。
    用人單位違反本法規定不與勞動者訂立無固定期限勞動合同的,自應當訂立無固定期限勞動合同之日起向勞動者每月支付二倍的工資。
    第八十三條 用人單位違反本法規定與勞動者約定試用期的,由勞動行政部門責令改正;違法約定的試用期已經履行的,由用人單位以勞動者試用期滿月工資為標準,按已經履行的超過法定試用期的期間向勞動者支付賠償金。
    第八十四條 用人單位違反本法規定,扣押勞動者居民身份證等證件的,由勞動行政部門責令限期退還勞動者本人,并依照有關法律規定給予處罰。
    用人單位違反本法規定,以擔?;蛘咂渌x向勞動者收取財物的,由勞動行政部門責令限期退還勞動者本人,并以每人五百元以上二千元以下的標準處以罰款;給勞動者造成損害的,應當承擔賠償責任。
    勞動者依法解除或者終止勞動合同,用人單位扣押勞動者檔案或者其他物品的,依照前款規定處罰。
    第八十五條 用人單位有下列情形之一的,由勞動行政部門責令限期支付勞動報酬、加班費或者經濟補償;勞動報酬低于當地最低工資標準的,應當支付其差額部分;逾期不支付的,責令用人單位按應付金額百分之五十以上百分之一百以下的標準向勞動者加付賠償金:
    (一)未按照勞動合同的約定或者國家規定及時足額支付勞動者勞動報酬的;
    (二)低于當地最低工資標準支付勞動者工資的;
    (三)安排加班不支付加班費的;
    (四)解除或者終止勞動合同,未依照本法規定向勞動者支付經濟補償的。
    第八十六條 勞動合同依照本法第二十六條規定被確認無效,給對方造成損害的,有過錯的一方應當承擔賠償責任。
    第八十七條 用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同的,應當依照本法第四十七條規定的經濟補償標準的二倍向勞動者支付賠償金。
    第八十八條 用人單位有下列情形之一的,依法給予行政處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任;給勞動者造成損害的,應當承擔賠償責任:
    (一)以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強迫勞動的;
    (二)違章指揮或者強令冒險作業危及勞動者人身安全的;
    (三)侮辱、體罰、毆打、非法搜查或者拘禁勞動者的;
    (四)勞動條件惡劣、環境污染嚴重,給勞動者身心健康造成嚴重損害的。
    第八十九條 用人單位違反本法規定未向勞動者出具解除或者終止勞動合同的書面證明,由勞動行政部門責令改正;給勞動者造成損害的,應當承擔賠償責任。
    第九十條 勞動者違反本法規定解除勞動合同,或者違反勞動合同中約定的保密義務或者競業限制,給用人單位造成損失的,應當承擔賠償責任。
    第九十一條 用人單位招用與其他用人單位尚未解除或者終止勞動合同的勞動者,給其他用人單位造成損失的,應當承擔連帶賠償責任。
    第九十二條 違反本法規定,未經許可,擅自經營勞務派遣業務的,由勞動行政部門責令停止違法行為,沒收違法所得,并處違法所得一倍以上五倍以下的罰款;沒有違法所得的,可以處五萬元以下的罰款。
    勞務派遣單位、用工單位違反本法有關勞務派遣規定的,由勞動行政部門責令限期改正;逾期不改正的,以每人五千元以上一萬元以下的標準處以罰款,對勞務派遣單位,吊銷其勞務派遣業務經營許可證。用工單位給被派遣勞動者造成損害的,勞務派遣單位與用工單位承擔連帶賠償責任。
    第九十三條 對不具備合法經營資格的用人單位的違法犯罪行為,依法追究法律責任;勞動者已經付出勞動的,該單位或者其出資人應當依照本法有關規定向勞動者支付勞動報酬、經濟補償、賠償金;給勞動者造成損害的,應當承擔賠償責任。
    第九十四條 個人承包經營違反本法規定招用勞動者,給勞動者造成損害的,發包的組織與個人承包經營者承擔連帶賠償責任。
    第九十五條 勞動行政部門和其他有關主管部門及其工作人員玩忽職守、不履行法定職責,或者違法行使職權,給勞動者或者用人單位造成損害的,應當承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
    第八章 附則
    第九十六條 事業單位與實行聘用制的工作人員訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同,法律、行政法規或者國務院另有規定的,依照其規定;未作規定的,依照本法有關規定執行。
    第九十七條 本法施行前已依法訂立且在本法施行之日存續的勞動合同,繼續履行;本法第十四條第二款第三項規定連續訂立固定期限勞動合同的次數,自本法施行后續訂固定期限勞動合同時開始計算。
    本法施行前已建立勞動關系,尚未訂立書面勞動合同的,應當自本法施行之日起一個月內訂立。
    本法施行之日存續的勞動合同在本法施行后解除或者終止,依照本法第四十六條規定應當支付經濟補償的,經濟補償年限自本法施行之日起計算;本法施行前按照當時有關規定,用人單位應當向勞動者支付經濟補償的,按照當時有關規定執行。
    第九十八條 本法自20xx年1月1日起施行。
    修正案自20xx年7月1日起施行。
    修正案公布前已依法訂立的勞動合同和勞務派遣協議繼續履行至期限屆滿,但是勞動合同和勞務派遣協議的內容不符合本決定關于按照同工同酬原則實行相同的勞動報酬分配辦法的規定的,應當依照本決定進行調整;本決定施行前經營勞務派遣業務的單位,應當在本決定施行之日起一年內依法取得行政許可并辦理公司變更登記,方可經營新的勞務派遣業務。具體辦法由國務院勞動行政部門會同國務院有關部門規定。

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